• Cushman & Wakefield รายงานอัตราว่างออฟฟิศเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ ไตรมาส 2 ปี 2026 ที่ 21.9% ลดจาก 23.3% ในไตรมาส 1 และต่ำสุดตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2023
• JLL รายงานอัตราว่างออฟฟิศพรีเมียมไตรมาส 1 ปี 2026 ที่ 31.8% ครั้งแรกที่สูงกว่า 30% นับจากปี 2000 หลัง One Bangkok Tower 5 เพิ่มพื้นที่ราว 99,000 ตารางเมตร
• ไตรมาส 2 ปี 2026 ไม่มีอาคารสำนักงานใหม่เปิดในกรุงเทพฯ และมีพื้นที่ราว 616,130 ตารางเมตรทยอยเปิดระหว่างปี 2026 ถึง 2031 ตามข้อมูล Cushman & Wakefield
• JLL คาดว่า One Bangkok Tower 2 จะเพิ่มพื้นที่ราว 73,000 ตารางเมตรในไตรมาส 3 ปี 2026 โดย Sumitomo Mitsui Banking Corporation เป็นผู้เช่าหลักรายแรกและจะย้ายเข้าไตรมาส 4
• อาคารเกรด B มีสัดส่วน 58% ของพื้นที่สำนักงานกรุงเทพฯ และกว่า 52% มีอายุเกิน 10 ปี ตามข้อมูล Cushman & Wakefield

ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์สองรายวัดอัตราว่างของออฟฟิศกรุงเทพฯ ปี 2026 แล้วได้ตัวเลขห่างกันเกือบ 10 จุด Cushman & Wakefield พบอัตราว่าง 21.9% ในออฟฟิศเกรด A ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ไตรมาส 2 ส่วน JLL พบอัตราว่าง 31.8% ในออฟฟิศระดับพรีเมียมไตรมาส 1 ซึ่งเป็นครั้งแรกที่เกิน 30% นับตั้งแต่ปี 2000

ทั้งสองตัวเลขไม่ได้ผิด เพราะนับคนละกลุ่มอาคารและคนละไตรมาส และเมื่อวางคู่กันก็เห็นตลาดที่แบ่งเป็นสองขั้ว

สาเหตุที่ตัวเลขต่างกัน

ออฟฟิศพรีเมียมที่ JLL ติดตามมีพื้นที่รวม 1.76 ล้านตารางเมตร หลัง One Bangkok Tower 5 เปิดใช้เต็มรูปแบบและเพิ่มพื้นที่ราว 99,000 ตารางเมตร ฐานที่เล็กทำให้ตึกใหญ่เพียงตึกเดียวขยับอัตราว่างได้มาก JLL ยังบันทึกการเช่าสุทธิติดลบ 2,500 ตารางเมตรในไตรมาสนั้น เพราะผู้เช่ารายใหญ่ย้ายออกจากตึกเก่า ขณะที่รายอื่นเข้าไปเช่าตึกใหม่

Cushman & Wakefield ติดตามกลุ่มที่กว้างกว่า กรุงเทพฯ มีพื้นที่สำนักงานราว 9.15 ล้านตารางเมตร อยู่ใน CBD 5.03 ล้านตารางเมตร เกรด A คิดเป็น 38% ของทั้งหมด ไตรมาส 2 ไม่มีอาคารสำนักงานใหม่เปิด อัตราว่างเกรด A ใน CBD จึงลดจาก 23.3% เหลือ 21.9% ต่ำสุดตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2023

กล่าวคือ บริษัทหนึ่งเห็นอัตราว่างกระโดดเมื่อมีตึกใหม่เปิด อีกบริษัทเห็นอัตราว่างลดในไตรมาสที่ไม่มีตึกใหม่ ทั้งสองกรณีสอดคล้องกับตลาดที่ผู้เช่ากำลังย้ายไปหาพื้นที่ใหม่

ผู้เช่าย้ายไปหาตึกที่ดีกว่า แต่มีราคาที่ต้องจ่าย

Cushman & Wakefield ระบุว่าผู้เช่าย้ายจากอาคารเก่าไปอาคารใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกดีกว่า เกรด B มีสัดส่วน 58% ของพื้นที่ทั้งเมือง และตามถ้อยคำของบริษัทคือ "กำลังหลักของตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ และเก่าแก่ที่สุด" กว่า 52% ของอาคารเกรด B มีอายุเกิน 10 ปี ขณะที่เกรด A คิดเป็น 78% ของซัพพลายใหม่ในรอบทศวรรษ

ค่าเช่าสะท้อนแรงกดดัน ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเกรด A ของ Cushman & Wakefield ทรงตัวที่ 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เจ้าของตึกเลือกให้เดือนเช่าฟรี เงินสนับสนุนการตกแต่ง และสัญญาที่ยืดหยุ่น แทนการลดราคาที่ประกาศ ส่วนค่าเช่าขั้นต้นของออฟฟิศพรีเมียมตาม JLL เพิ่ม 1.1% จากไตรมาสก่อนเป็น 1,023 บาท แต่เจ้าของตึกส่วนใหญ่ตรึงหรือลดค่าเช่า และเสนอสิทธิประโยชน์เพิ่ม

สำหรับผู้เช่า ราคาจริงจึงอยู่ที่เงื่อนไขสัญญา ไม่ใช่ค่าเช่าที่ติดป้าย สำหรับเจ้าของตึกเก่า การปรับปรุงอาคารคือต้นทุนของการรักษาผู้เช่า

พื้นที่ใหม่ยังทยอยเข้าตลาด

Cushman & Wakefield นับพื้นที่ที่จะเปิดทั่วกรุงเทพฯ ราว 616,130 ตารางเมตรระหว่างปี 2026 ถึง 2031 นำโดย CBD และย่านรอบนอกอย่างสุขุมวิทตอนปลาย บางนา-ตราด และพหลโยธิน บริษัทคาดว่าซัพพลายใหม่ที่ช้าลงจะทำให้อัตราว่างเกรด A ใน CBD ทรงตัวหรือลดลง ค่าเช่าคงที่ และแรงกดดันจะไปอยู่ที่ส่วนลดและสิทธิประโยชน์

JLL คาดว่าอัตราว่างออฟฟิศพรีเมียมจะอยู่ใกล้ 31% ในระยะสั้น และค่าเช่าพรีเมียมจะโตราว 1.5% ต่อปีภายในสิ้นปี 2026 โดยมีโครงการพรีเมียมใหม่เป็นตัวนำ ซัพพลายพรีเมียมก้อนถัดไปคือ One Bangkok Tower 2 ราว 73,000 ตารางเมตร คาดเปิดในไตรมาส 3 ปี 2026

ผู้เช่าหลักรายแรกประกาศแล้ว Sumitomo Mitsui Banking Corporation ระบุเมื่อเดือนมกราคม 2026 ว่าจะย้ายเข้า Tower 2 ในไตรมาส 4 ปี 2026 เป็นการย้ายสำนักงานในไทยครั้งแรกในรอบกว่าทศวรรษ ตามข่าวประชาสัมพันธ์ของ One Bangkok Panote Sirivadhanabhakdi ซีอีโอกลุ่ม Frasers Property เรียกการย้ายครั้งนี้ว่า "จุดเปลี่ยนสำคัญของย่านนี้"

สิ่งที่ต้องดูต่อ

รายงานไตรมาส 3 ของ JLL และ Cushman & Wakefield จะแสดงผลแรกของ Tower 2 หากอัตราว่างพรีเมียมของ JLL ยังอยู่ใกล้ 31% ขณะที่ตัวเลขเกรด A ของ Cushman & Wakefield ลดต่อ ช่องว่างนั้นยืนยันว่าดีมานด์ไหลไปที่พื้นที่ใหม่ล่าสุด เจ้าของอาคารเกรด B ควรจับตาเดือนเช่าฟรีที่ตึกข้างเคียงเสนอ เพราะแรงกดดันจะปรากฏที่นั่นก่อน

แหล่งข้อมูล

• Cushman & Wakefield: Bangkok Office Market ไตรมาส 2 ปี 2026
• Real Estate Asia: Bangkok prime office vacancy tops 30% for first time since 2000 (JLL ไตรมาส 1 ปี 2026)
• One Bangkok ผ่าน The Nation: One Bangkok welcomes SMBC as key tenant (มกราคม 2026)

• Cushman & Wakefield Thailand ระบุเมื่อเดือนตุลาคม 2026 ว่า กรุงเทพฯ มีคอนโดค้างขายกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่าราว 3.7 แสนล้านบาท
• ในจำนวนนี้ราว 25,700 ยูนิตสร้างเสร็จและรอโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็นประมาณ 40% ของสต็อกที่เหลือ
• ผู้พัฒนาเปิดตัวคอนโด 14,377 ยูนิตใน 9 เดือนแรกของปี 2026 เพิ่มขึ้น 6% จากช่วงเดียวกันปีก่อน และคาดทั้งปีอยู่ที่ 16,000 ถึง 17,000 ยูนิต
• Knight Frank นับยอดเปิดตัวในกรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2026 ได้ 6,174 ยูนิต และไม่มีโครงการใหม่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจเลย
• คอนโดราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนราว 55% ของสต็อกค้างขาย ตามข้อมูลของ Cushman & Wakefield

กรุงเทพฯ มีคอนโดค้างขายกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่าราว 3.7 แสนล้านบาท ตามตัวเลขของ Cushman & Wakefield Thailand ที่ The Nation รายงานเมื่อ 14 ตุลาคม 2026 โดยมี Surachet Kongcheep หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของบริษัทให้ความเห็น

ราว 25,700 ยูนิตสร้างเสร็จแล้วและรอผู้ซื้อมารับโอน หรือประมาณ 40% ของสต็อกที่เหลือ การถือสต็อกส่วนนี้ทำให้ผู้พัฒนามีต้นทุนทางการเงินและค่าบำรุงรักษา และรับรู้รายได้ช้าลง

สต็อกส่วนใหญ่เป็นคอนโดราคาย่อมเยา

ยูนิตราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร มีสัดส่วนราว 55% ของสต็อกค้างขายทั้งหมด หากรวมช่วงไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร สัดส่วนจะขยับเป็นราว 76% ปัญหาจึงกระจุกอยู่ในตลาดที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่เลือกซื้อ ไม่ใช่ตึกหรูระดับบน

The Nation รายงานว่า ด้วยอัตราการขายในปัจจุบัน หากไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวเลย สต็อกนี้อาจใช้เวลาระบาย 2 ถึง 3 ปี ส่วน Surachet มองว่าโจทย์จริงคือการแปลงสต็อกเป็นยอดโอน

ความท้าทายตอนนี้ไม่ใช่แค่การสร้างโครงการใหม่ แต่คือการเปลี่ยนสต็อกที่มีอยู่ให้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมกับสร้างสมดุลระหว่างการขายสินทรัพย์ปัจจุบันกับการลงทุนในอนาคต

รายงานของ The Nation เมื่อเดือนพฤษภาคม 2026 ที่ว่าด้วยวาระของสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ว่าการขายช้ากว่านั้น โดยระบุว่าระยะเวลาขายเฉลี่ยยืดจาก 2 ถึง 3 ปีเป็น 5 ถึง 6 ปี ตัวเลขสองชุดนี้วัดคนละเรื่อง ชุดหนึ่งบอกว่าสต็อกปัจจุบันใช้เวลาระบายหมดเท่าไร อีกชุดบอกว่าโครงการหนึ่งต้องขายนานเท่าไรจึงหมด แต่ชี้ไปทางเดียวกัน

เปิดตัวน้อยลงและราคาต่ำลง

รายงานฉบับเดียวกันระบุว่ายอดเปิดตัวปี 2026 จะอยู่ที่ราว 17,000 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 20 ปี ตัวเลขของ Cushman & Wakefield ใกล้เคียงกัน โดย 9 เดือนแรกมี 14,377 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% จากปีก่อน เป็นผลจากไตรมาส 3 ที่เปิดตัว 4,876 ยูนิต และคาดทั้งปี 16,000 ถึง 17,000 ยูนิต ผู้พัฒนาบางรายเลื่อนเปิดตัวช่วงปลายเดือนกันยายนเพราะน้ำท่วม บางรายเปิดตัวแบบซอฟต์ลอนช์ให้ลูกค้าบางกลุ่มจองก่อน แล้วค่อยเปิดอย่างเป็นทางการในไตรมาส 4

สินค้าที่เปิดตัวเปลี่ยนไปด้วย โดย Knight Frank นับยอดเปิดตัวไตรมาส 1 ปี 2026 ได้ราว 6,174 ยูนิต เป็นโซนชานเมืองชั้นใน 58% ชานเมือง 42% และไม่มีโครงการใหม่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เลย กว่า 68% มีราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร และส่วนใหญ่ราคาขายอยู่ที่ 1.5 ถึง 3 ล้านบาท

ยอดขายตามไม่ทัน อัตราขายของโครงการเปิดใหม่ไตรมาส 1 อยู่ที่ 24.3% ลดจาก 43.8% ในไตรมาสก่อนหน้า Potjaman Vorakitpokathorn พาร์ตเนอร์และหัวหน้าฝ่ายการตลาดโครงการของ Knight Frank Thailand ให้ความเห็นว่าผู้ซื้อ "เลือกมากขึ้นและระมัดระวังมากขึ้น"

ดีมานด์หายไป ทั้งคนไทยและจีน

ผู้ซื้อที่ควรมาเติมช่องว่างนี้ยังไม่กลับมา ผู้ซื้อในประเทศกำลังซื้ออ่อนและกู้ไม่ผ่าน รายงานเดือนพฤษภาคมระบุว่าอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านอยู่ที่ 40% ถึง 50% ส่วนผู้ซื้อจีนก็ถอยเช่นกัน Cushman & Wakefield ระบุว่านักท่องเที่ยวจีนลดลง 33.6% ในปี 2025 และการโอนคอนโดให้ผู้ซื้อจีนลดลง 13% ชาวต่างชาติรวมกันมีสัดส่วนราว 18% ถึง 20% ของตลาดตามรายงานฉบับเดียวกัน ซึ่งไม่พอชดเชยความอ่อนแอของดีมานด์ในประเทศ

ต้นทุนทำให้การลดราคาทำได้ยากขึ้น รายงานระบุว่าต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นราว 10% ถึง 20% โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็ก และสต็อกค้างขายของผู้พัฒนาถูกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา "อื่น ๆ" ซึ่งภาคเอกชนอยากให้แก้ไข ผู้พัฒนาบางรายที่ขายยูนิตราคาถูกจึงให้ลูกค้าเช่าอยู่ก่อนซื้อ

สิ่งที่ต้องดูต่อ

ยอดเปิดตัวไตรมาส 4 คือบททดสอบถัดไป หากโครงการที่เปิดแบบซอฟต์ลอนช์แปลงยอดจองเป็นสัญญาซื้อขายได้สูงกว่า 24.3% ของไตรมาส 1 ของ Knight Frank อย่างชัดเจน สต็อกจึงจะเริ่มลดลง หากไม่เป็นเช่นนั้น คาดว่าจะมีการเลื่อนเปิดตัวและโปรโมชันเช่าก่อนซื้อเพิ่มอีก มาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีผลถึง 30 มิถุนายน 2027 ครอบคลุมยูนิตจำนวนมากในรายการค้างขายนี้

แหล่งข้อมูล

• The Nation: Bangkok condos squeezed by floods, weak demand and 65,300-unit glut (14 ตุลาคม 2026)
• The Nation: Thai condo launches set for 20-year low as costs, demand and credit bite (5 พฤษภาคม 2026)
• Real Estate Asia: Bangkok condo launches shift to affordable segments as CBD sees no new supply (Knight Frank ไตรมาส 1 ปี 2026)
• The Nation: Thailand cuts property transfer and mortgage registration fees (2 กรกฎาคม 2026)

• โรงงาน BYD ที่ระยองผลิตรถคันที่ 100,000 เมื่อวันที่ 21 กันยายน 2026 หลังเริ่มผลิตในเดือนกรกฎาคม 2024 ประมาณ 26 เดือน
• โรงงานออกแบบกำลังผลิตไว้ 150,000 คันต่อปี และผลิตเพิ่มได้ราว 30,000 คันในช่วง 10 เดือนหลังจากคันที่ 70,000 เมื่อพฤศจิกายน 2025
• ตามข้อมูลของ KPMG Thailand เงื่อนไข EV 3.5 กำหนดให้ผลิตในประเทศ 2 คันต่อรถนำเข้า 1 คันในปี 2026 และเพิ่มเป็น 3 คันในปี 2027
• ตั้งแต่พฤศจิกายน 2025 รถ EV ที่ผลิตเพื่อส่งออก 1 คันนับเป็น 1.5 คันในภาระการผลิตในประเทศ ตามประกาศของ BOI
• คณะกรรมการ EV Board เห็นชอบหลักการภาษีสรรพสามิตแบบแบ่งขั้นเมื่อ 10 กันยายน 2026 โดยรถนำเข้าจากผู้ผลิตที่ไม่มีโรงงานในไทยเสียภาษีสูงสุด และคณะรัฐมนตรีรับทราบหลักการแล้ว

โรงงาน BYD ที่จังหวัดระยองผลิตรถคันที่ 100,000 เมื่อวันที่ 21 กันยายน 2026 เป็น Atto 3 สีขาว หลังเริ่มสายการผลิตมาราว 26 เดือน ตามรายงานของ CnEVPost ในเดือนเดียวกันนี้ รัฐบาลไทยเห็นชอบหลักการรื้อกติกาภาษีที่ดึงค่ายรถจีนเข้ามาตั้งโรงงาน

โรงงานระยองผลิตได้เท่าไร

โรงงานตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม WHA เป็นโรงงานรถยนต์นั่งที่ BYD ถือหุ้นเองทั้งหมดแห่งแรกนอกประเทศจีน เริ่มผลิตเดือนกรกฎาคม 2024 ออกแบบกำลังผลิตไว้ 150,000 คันต่อปี คันที่ 10,000 ออกจากสายการผลิตเดือนพฤศจิกายน 2024 และคันที่ 70,000 เดือนพฤศจิกายน 2025 อีก 30,000 คันถัดมาใช้เวลา 10 เดือน

คิดเป็นราว 3,000 คันต่อเดือน หรือประมาณ 36,000 คันต่อปีหากรักษาจังหวะล่าสุด เทียบกับกำลังออกแบบ 150,000 คัน ตัวเลขนี้เป็นการคำนวณของเราจากข้อมูลของ CnEVPost

BYD ระบุว่าพนักงาน 95% เป็นคนไทย และซื้อชิ้นส่วนในประเทศราวครึ่งหนึ่ง รถ 5 รุ่นได้รับการรับรอง Made in Thailand และโรงงานผลิต Dolphin, Atto 3, Seal 5 DM-i, Sealion 5 DM-i และ Sealion 6 DM-i บริษัทนับการจ้างงานได้มากกว่า 5,000 ตำแหน่ง

โรงงานจีนรายอื่น

Changan เปิดโรงงาน EV แห่งแรกนอกประเทศจีน ที่ระยองเมื่อ 16 พฤษภาคม 2025 ลงทุนราว 10,000 ล้านบาท กำลังผลิตเริ่มต้น 100,000 คันต่อปี และมีแผนขยายเป็น 200,000 คัน ส่วน XPeng ยังศึกษาการตั้งโรงงานในไทย The Nation รายงานเมื่อสิงหาคม ว่าการตัดสินใจขึ้นอยู่กับอัตราภาษีและสิทธิประโยชน์ที่จะประกาศ

เงื่อนไข EV 3.5

EV 3.5 เป็นมาตรการต่อจาก EV 3.0 บทสรุปของ KPMG Thailand ระบุว่าผู้ผลิตต้องประกอบรถในประเทศ 2 คันต่อรถนำเข้า 1 คันในปี 2026 และ 3 คันต่อ 1 คันในปี 2027

เงินอุดหนุนผู้ซื้อลดลงจากเดิม KPMG อ้างตัวเลขสูงสุด 100,000 บาทต่อคันในรายงานเมื่อสิงหาคม 2025 ขณะที่ The Nation ระบุเมื่อสิงหาคม 2026 ว่า EV 3.5 ให้สูงสุด 50,000 บาท เทียบกับสูงสุด 150,000 บาทใน EV 3.0 ซึ่งสิ้นสุดแล้ว เราใช้ตัวเลขที่ต่ำกว่าและใหม่กว่า The Nation ยังระบุอัตราภาษีสรรพสามิตปัจจุบันว่า รถ EV นำเข้าเสีย 10% ส่วนรถที่ประกอบในประเทศเสีย 2%

BOI ปรับเงื่อนไข เมื่อพฤศจิกายน 2025 ดังนี้

• กำหนดจดทะเบียนรถ EV 3 เลื่อนจากธันวาคม 2025 เป็นมกราคม 2026 และ EV 3.5 เลื่อนจากธันวาคม 2027 เป็นมกราคม 2028
• รถ EV ที่ผลิตเพื่อส่งออกนับเป็น 1.5 คันในภาระการผลิตในประเทศ จากเดิมนับ 1 คัน
• หากผลิตในประเทศต่ำกว่าที่ผู้ผลิตให้คำมั่น จะชะลอการจ่ายเงินอุดหนุน
• ตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 มูลค่าเซลล์แบตเตอรี่นำเข้าที่นับเป็นสัดส่วนในประเทศได้ถูกจำกัดไว้ที่ 10% ของราคาหน้าโรงงาน

มาตรการที่จะมาแทน

คณะกรรมการนโยบายยานยนต์ไฟฟ้าแห่งชาติ (EV Board) ประชุมเมื่อ 10 กันยายน 2026 และเห็นชอบหลักการปรับโครงสร้างภาษีสรรพสามิตรถยนต์ ตามรายงานของ Techsauce ส่วน Thansettakij รายงานเมื่อ 8 ตุลาคม ว่าคณะรัฐมนตรีรับทราบหลักการนี้แล้ว

โครงสร้างแบ่งเป็นขั้น รถนำเข้าจากผู้ผลิตที่ไม่มีโรงงานในไทยเสียภาษีสูงสุด ผู้ผลิตที่มีโรงงานในไทยนำเข้าได้จำกัดปริมาณ โดยเพดานผูกกับมูลค่าทางเศรษฐกิจที่ผู้ผลิตสร้างให้ประเทศไทย รถที่ผลิตในประเทศและใช้ชิ้นส่วนไทยมากขึ้นเสียภาษีต่ำที่สุด

ยังไม่มีการประกาศอัตราภาษี กรมสรรพสามิตต้องสรุปแล้วนำกลับเสนอ ครม. อีกครั้ง ฝั่งอุตสาหกรรมเรียกร้องแรงกว่านั้น เมื่อพฤษภาคม กลุ่มสมาคม 10 แห่งขอให้เก็บภาษีรถ EV นำเข้าอย่างน้อย 32%

สำหรับผู้ผลิตชิ้นส่วนหรือผู้จัดการโรงงาน ตัวเลขที่ต้องจับตาคือตารางอัตราภาษีของกรมสรรพสามิต จนกว่าจะประกาศ ค่ายจีนยังตัดสินใจไม่ได้ว่าจะผลิตเต็มกำลังที่ระยองหรือนำเข้า

แหล่งข้อมูล

• CnEVPost: BYD's Thailand plant tops 100,000 vehicles
• CnEVPost: Changan Thailand plant goes into operation
• สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI): EV Board approves policy refresh
• KPMG Thailand: Outlook for Thailand's electric vehicle industry
• The Nation ผ่าน Asia News Network: Chinese and Japanese carmakers adjust strategies as Thailand targets new excise rules
• The Nation ผ่าน Asia News Network: Thai auto groups seek 32% tax on imported EVs
• Techsauce: EV Board เห็นชอบทิศทางภาษีใหม่
• ฐานเศรษฐกิจ: ครม. รับทราบการปรับโครงสร้างภาษีสรรพสามิตรถ EV

• บมจ.ช.การช่าง (CK) รายงานรายได้ไตรมาส 2 ปี 2026 ที่ 11,700 ล้านบาท กำไรสุทธิ 800 ล้านบาท และมีงานในมือ 146,300 ล้านบาท
• กำไรไตรมาส 2 ของ CK ลดลง 7.3% จากปีก่อน แต่เพิ่มขึ้น 143% จากไตรมาส 1 ตามข้อมูลของ SBI Thai Online Securities
• STECON รายงานกำไรสุทธิไตรมาส 2 ปี 2026 ที่ 911 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 78% จากปีก่อน รายได้ก่อสร้าง 9,350 ล้านบาท และมีงานในมือราว 114,000 ล้านบาท
• ผลประกอบการไตรมาส 2 ของ STECON มีเงินปันผลรับราว 736.5 ล้านบาท ตามข้อมูลของ Globlex Securities
• SBI ระบุว่างานประมูลปลายปี 2026 ได้แก่ส่วนต่อขยายด้านตะวันออกสนามบินสุวรรณภูมิ และทางด่วนสองชั้นงามวงศ์วาน-พระราม 9 ส่วนมอเตอร์เวย์สาย M5 และ M9 เลื่อนไปปี 2027

บมจ.ช.การช่าง (CK) มีกำไร 800 ล้านบาทจากรายได้ 11,700 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2026 ส่วน STECON มีกำไร 911 ล้านบาท รวมสองบริษัทมีงานก่อสร้างที่ยังไม่ได้ทำราว 2.6 แสนล้านบาท คือ CK 146,300 ล้านบาท และ STECON ราว 114,000 ล้านบาท

ตัวเลขของ CK มาจากข่าวที่ The Nation เผยแพร่เมื่อ 20 สิงหาคม โดย CK คาดว่างานในมือจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ในเวลา 3 ถึง 4 ปี

กำไรดีหรือแย่ ขึ้นกับฐานเปรียบเทียบ

กำไรของ CK จะดูแย่หรือดีขึ้นกับว่าเทียบกับช่วงไหน SBI Thai Online Securities ระบุว่าลดลง 7.3% จากไตรมาส 2 ปี 2025 แต่เพิ่มขึ้น 143% จากไตรมาส 1 ปี 2026 รายได้เพิ่ม 4% จากปีก่อนและลด 4.9% จากไตรมาสก่อน อัตรากำไรขั้นต้นดีขึ้นเป็น 8.15% จาก 7.42% ในไตรมาส 1 และ 7.86% ในปีก่อน ต้นทุนทางการเงินลดลงราว 30% จากปีก่อนเหลือราว 382 ล้านบาท

Nattavut Trivisvavet ประธานของ CK กล่าวว่าไตรมาสนี้เป็นไปตามแผน โดยให้ความสำคัญกับการควบคุมต้นทุนและทำงานให้ตรงหรือเร็วกว่ากำหนด และต้องการเพิ่มงานภาครัฐและโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เพื่อฟื้นงานในมือให้กลับไปใกล้จุดสูงสุดเดิม

กำไรไตรมาสนี้ของ STECON ดูโตแรงเมื่อมองแค่ตัวเลข กำไรสุทธิ 911 ล้านบาท เพิ่ม 78% จากปีก่อนและ 160% จากไตรมาส 1 ตามที่ Globlex Securities ระบุ รายได้ก่อสร้างเพิ่ม 7% เป็น 9,350 ล้านบาท แต่ไตรมาสนี้รวมเงินปันผลรับ 736.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัดส่วนใหญ่ของกำไรรวม อัตรากำไรขั้นต้นลดเหลือ 7.2% จาก 7.6% ซึ่ง Globlex Securities ระบุว่าเป็นผลจากการเร่งงานให้เร็วขึ้นเป็นหลัก

งานที่กำลังสร้าง

งานส่วนใหญ่เป็นงานภาครัฐ Globlex Securities ระบุว่าผลงานไตรมาสของ STECON มาจากความคืบหน้าของรถไฟฟ้าสายสีส้ม รถไฟทางคู่เด่นชัย-เชียงราย-เชียงของ และสัญญาดาต้าเซ็นเตอร์หลายโครงการ ส่วน SBI คาดว่าไตรมาส 3 ของ CK จะดีขึ้นตามฤดูกาล เมื่อรับรู้งานสายสีม่วงและสายสีส้ม

ผลประกอบการที่ทั้งสองบริษัทรายงานไม่ได้เชื่อมโยงไตรมาสนี้กับเหตุตึกสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดินถล่มเมื่อมีนาคม 2025 หรือกับกฎเหล็กที่กำลังร่างอยู่ ผลต่อผู้รับเหมาเป็นทางอ้อม คือมาตรฐานเหล็กข้ออ้อยที่แก้ไขจะเปลี่ยนสิ่งที่ผู้รับเหมาต้องซื้อ ไม่ว่าจะรับงานไว้แล้วเท่าไร

งานประมูลปลายปี 2026 และปี 2027

SBI ระบุงานประมูล 2 โครงการที่จะเปิดปลายปี 2026 คือส่วนต่อขยายด้านตะวันออกสนามบินสุวรรณภูมิ และทางด่วนยกระดับสองชั้นงามวงศ์วาน-พระราม 9 ส่วนมอเตอร์เวย์สาย M5 และ M9 กับโครงการทางด่วนอีกบางโครงการเลื่อนไปปี 2027 SBI มองว่าผลกระทบต่อ CK ในระยะสั้นจำกัด เพราะมีงานในมือรองรับอยู่

ส่วนฝั่งเอกชนอ่อนกว่า โดย The Nation รายงานเมื่อเดือนพฤษภาคมว่าต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นราว 10% ถึง 20% โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็ก จากพลังงาน การขนส่ง เหล็ก คอนกรีต และอะลูมิเนียม ผู้พัฒนากำลังเปิดตึกใหม่น้อยลงในตลาดที่มีคอนโดค้างขายกว่า 65,300 ยูนิต งานภาครัฐในมือจึงสำคัญ

มุมมองของนักวิเคราะห์

SBI เลือก CK เป็นหุ้นเด่นเมื่อ 28 กันยายน และคาดว่ากำไรครึ่งปีหลังจะฟื้น โดยเฉพาะไตรมาส 3 ราคาหุ้น CK ขณะนั้น 18.10 บาท เทียบกับค่าเฉลี่ยราคาเป้าหมายของตลาด 24.08 บาท ส่วน Globlex Securities คงคำแนะนำ "ซื้อ" STECON ราคาเป้าหมาย 21.50 บาท และประเมินกำไรสุทธิปี 2026 ที่ 1,750 ล้านบาท ต่ำกว่าปีก่อน 11% เพราะคาดว่าเงินปันผลรับครึ่งปีหลังจะลดลง กำไรครึ่งปีแรก 1,260 ล้านบาทคิดเป็น 71% ของประมาณการทั้งปี

ทั้งหมดเป็นมุมมองของโบรกเกอร์ ไม่ใช่คำแนะนำหรือแนวทางจากบริษัท และราคาเป้าหมายเฉลี่ยของตลาดไม่ใช่ราคาเป้าหมายของ SBI

สิ่งที่ต้องดูต่อ

สิ่งที่ต้องตามต่อคือผลประกอบการไตรมาส 3 ของ CK ที่ SBI คาดว่าจะดีขึ้นตามฤดูกาล และปฏิทินประมูลงานสนามบินกับทางด่วน หากการประมูลเลื่อนพ้นปี 2026 จะเป็นบททดสอบว่างานในมือเพียงอย่างเดียวพยุงรายได้ได้แค่ไหน

แหล่งข้อมูล

• The Nation: CK posts THB800m Q2 profit with THB146.3bn backlog (20 สิงหาคม 2026)
• Kaohoon International: SBI names CK top pick (28 กันยายน 2026)
• Kaohoon International: ผลประกอบการไตรมาส 2 ของ STECON โดย Globlex Securities (สิงหาคม 2026)
• The Nation: Thai condo launches set for 20-year low as costs, demand and credit bite (5 พฤษภาคม 2026)
• The Nation: Bangkok condos squeezed by floods, weak demand and 65,300-unit glut (14 ตุลาคม 2026)

• วันที่ 6 พฤษภาคม 2026 BOI อนุมัติโครงการ data center 3 โครงการ มูลค่า 913,000 ล้านบาท โดย TikTok System (Thailand) คิดเป็น 842,000 ล้านบาท
• เดือนมกราคม 2026 BOI อนุมัติโครงการ data center 7 โครงการ มูลค่า 96,880 ล้านบาท รวมถึง True Internet Data Center 223 เมกะวัตต์ และ GSA Data Center 05 อีก 120 เมกะวัตต์
• Skyline Data Center ในเครือ DAMAC Group วางแผนกำลังไฟฝั่ง IT 200 เมกะวัตต์ที่ฉะเชิงเทรา และ Bridge Data Centres วางแผน 134 เมกะวัตต์ที่ชลบุรี
• ปี 2025 BOI ได้รับคำขอ data center 36 โครงการ มูลค่ารวมเกิน 728,000 ล้านบาท
• ร่างแผนพัฒนากำลังผลิตไฟฟ้า (PDP) 2026 ระบุว่า data center และ AI อาจเพิ่มความต้องการไฟฟ้าได้ถึงราว 8,800 เมกะวัตต์ในกรณีเติบโตสูง

คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) อนุมัติโครงการ data center 3 โครงการ มูลค่า 913,000 ล้านบาท เมื่อ 6 พฤษภาคม 2026 หลังจากอนุมัติ 7 โครงการ มูลค่า 96,880 ล้านบาท เมื่อมกราคม รวม 2 รอบประมาณ 1 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นผลรวมที่เราคำนวณเอง และเกือบทั้งหมดมาจากโครงการเดียว

พฤษภาคม โครงการ TikTok ใหญ่ที่สุด

ประกาศของ BOI ระบุ data center 3 โครงการในการประชุมที่มีรองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ เป็นประธาน

• TikTok System (Thailand) 842,000 ล้านบาท เพิ่มเซิร์ฟเวอร์และขยายการจัดเก็บกับประมวลผลข้อมูลในกรุงเทพฯ สมุทรปราการ และฉะเชิงเทรา BOI ไม่ระบุกำลังไฟเป็นเมกะวัตต์
• Skyline Data Center and Cloud Services ในเครือ DAMAC Group จากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ 46,000 ล้านบาท ที่ฉะเชิงเทรา รองรับโหลดฝั่ง IT 200 เมกะวัตต์
• Bridge Data Centres IIO (Thailand) จากสิงคโปร์ 24,600 ล้านบาท ที่ชลบุรี รองรับ 134 เมกะวัตต์

ตัวเลขของ TikTok สูงกว่าที่บริษัทเคยพูดไว้มาก CRN Asia ระบุว่าก่อนหน้านี้ TikTok เคยระบุว่าจะลงทุน 8,800 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ภายใน 5 ปี ขณะที่ตัวเลขของ BOI อยู่ที่ราว 25,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ประกาศไม่ได้อธิบายส่วนต่างนี้

มกราคม 7 โครงการ

ในการประชุมบอร์ดนัดแรกของปี 2026 W.Media รายงานว่า BOI อนุมัติ 7 โครงการ ดังนี้

• True Internet Data Center 223 เมกะวัตต์ 45,300 ล้านบาท รวม 3 โครงการ
• GSA Data Center 05 120 เมกะวัตต์ 37,200 ล้านบาท รวม 2 โครงการ
• Stellar DC โครงการของ STECON Group ร่วมกับ SC Zeus Data Centers จากสิงคโปร์ 25 เมกะวัตต์ 8,100 ล้านบาท
• Freyr Technology (Thailand) 6,300 ล้านบาท ไม่ระบุกำลังไฟ

ส่วนใหญ่อยู่ในชลบุรี สมุทรปราการ ระยอง และกรุงเทพฯ ปี 2025 BOI ได้รับคำขอ data center 36 โครงการ มูลค่ารวมเกิน 728,000 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ปทุมธานี ระยอง และสมุทรปราการ

เมื่อรวมกำลังไฟของ 5 โครงการที่เปิดเผยตัวเลข จะได้ราว 702 เมกะวัตต์ ซึ่งเป็นผลรวมของเราเอง และไม่นับ TikTok กับ Freyr จึงต่ำกว่าความเป็นจริง

ไฟฟ้ายังเป็นโจทย์ใหญ่

ความรวดเร็ว ความพร้อมด้านไฟฟ้า การเข้าถึงพลังงานสะอาด และบุคลากรที่มีทักษะ จะเป็นตัวชี้ขาด

ถ้อยคำนี้มาจากประกาศเดือนพฤษภาคม ประกาศฉบับเดียวกันระบุว่าบอร์ดหารือเรื่องความต้องการไฟฟ้าเร่งด่วนสำหรับการลงทุนที่กำลังเข้ามา โดยเฉพาะในภาคตะวันออก กับกระทรวงพลังงานและ กกพ. และให้เร่งออกแผนพัฒนากำลังผลิตไฟฟ้า (PDP) พร้อมระบุว่าเกณฑ์และค่าบริการระบบไฟฟ้าของ Direct PPA พลังงานหมุนเวียนจะประกาศเร็วๆ นี้

สาเหตุดูได้จากตัวเลขในร่าง PDP 2026 ซึ่งกำหนดเปิดรับฟังความเห็นสาธารณะวันที่ 8 กันยายน ระบุว่า data center และ AI อาจเพิ่มความต้องการไฟฟ้าได้ถึงราว 8,800 เมกะวัตต์ในกรณีเติบโตสูง เทียบกับการคาดการณ์ความต้องการ 57,273 เมกะวัตต์ในปี 2037

โครงการนำร่อง Direct PPA ของรัฐกำหนดโควตา 2,000 เมกะวัตต์สำหรับ data center WHA Utilities and Power ระบุเมื่อกรกฎาคมว่ากฎเกณฑ์ยังเป็นร่าง ผู้ซื้อที่เข้าเกณฑ์คือ data center ที่ได้รับส่งเสริมจาก BOI และมีโหลดฝั่ง IT อย่างน้อย 50 เมกะวัตต์ น้ำหล่อเย็นเป็นข้อจำกัดอีกข้อ บริษัทระบุว่า data center ใช้น้ำมากกว่าผู้ใช้อุตสาหกรรมทั่วไป 12-16 เท่า

สิ่งที่ต้องจับตา

มี 2 เรื่องที่สำคัญต่อผู้ที่ขายของหรือตั้งฐานใกล้โครงการเหล่านี้ คือกฎ Direct PPA ฉบับสุดท้าย และการอนุมัติ PDP หลังจบการรับฟังความเห็น

แหล่งข้อมูล

• สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI): Thailand approves $29 billion investment wave as data center demand surges
• W.Media: Thailand approves 7 new data centers valued at US$3.1 billion
• CRN Asia: Thailand going all out on data centers as government approves US$29 billion in projects
• The Nation: PDP 2026 maps 50.9GW power build-out for green economy
• The Nation: WHAUP urges Bangkok to fast-track direct PPA rules as data-centre demand surges

• วันที่ 15 กรกฎาคม 2026 คณะกรรมการนโยบายพลังงานแห่งชาติ (กพช.) เห็นชอบในหลักการให้ขยาย Direct PPA ไปยังผู้ใช้ภาคอุตสาหกรรมนอกเหนือจาก data center แต่ประมวลหลักเกณฑ์การเข้าใช้ระบบสายส่งยังเป็นร่าง
• โครงการนำร่อง Direct PPA ที่อนุมัติเมื่อมิถุนายน 2024 กำหนดโควตา 2,000 เมกะวัตต์สำหรับ data center
• Utility Green Tariff 2 มีผลตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2026 คาดเปิดรับสมัครช่วงปลายปี 2026 และเริ่มให้บริการปี 2027
• ร่างแผนพัฒนากำลังผลิตไฟฟ้า (PDP) 2026 เพิ่มกำลังผลิตราว 50,900 เมกะวัตต์ในช่วงปี 2026-2037 รวมโซลาร์ 24,300 เมกะวัตต์ และระบบกักเก็บพลังงาน 14,500 เมกะวัตต์
• โซลาร์รูฟท็อปไม่ถือเป็นโรงงานที่ต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานตามกฎกระทรวงฉบับที่ 3 ปี 2024 ไม่ว่ากำลังผลิตเท่าใด

โรงงานไทยยังทำสัญญาซื้อไฟฟ้าหมุนเวียนตรงจากผู้ผลิตแล้วส่งผ่านระบบสายส่งไม่ได้ วันที่ 15 กรกฎาคม 2026 คณะกรรมการนโยบายพลังงานแห่งชาติ (กพช.) เห็นชอบในหลักการให้ขยาย Direct PPA (สัญญาซื้อขายไฟฟ้าโดยตรง) ไปยังผู้ใช้ภาคอุตสาหกรรมนอกเหนือจาก data center แต่ประมวลหลักเกณฑ์ที่ทำให้ใช้งานได้จริงยังเป็นร่าง ตามคู่มือพลังงานหมุนเวียน 2026 ของ Chambers

โครงการนำร่องตอนนี้เป็นอย่างไร

กพช. อนุมัติโครงการนำร่อง Direct PPA เมื่อมิถุนายน 2024 กำหนดโควตา 2,000 เมกะวัตต์สำหรับ data center ตามรายงานของ The Nation คณะกรรมการกำกับกิจการพลังงาน (กกพ.) เผยแพร่ร่างระเบียบเมื่อตุลาคม 2025 และยังเป็นร่างอยู่ถึงกรกฎาคม 2026

ร่างฉบับเดือนตุลาคมที่ DatacenterDynamics รายงาน วางเงื่อนไขไว้ทั้งสองฝั่ง

• ผู้ผลิตไฟต้องเป็นโรงไฟฟ้าหมุนเวียนที่สร้างใหม่ หรือโรงไฟฟ้าหมุนเวียนที่จับคู่กับแบตเตอรี่ ขนาดอย่างน้อย 1,000 kVA และต้องไม่มี PPA กับรายอื่นอยู่แล้ว
• ผู้ซื้อต้องเป็น data center ที่ได้รับส่งเสริมจาก BOI มีโหลดฝั่ง IT อย่างน้อย 50 เมกะวัตต์ต่ออาคาร และซื้อไฟหมุนเวียน 100%

ร่างประมวลหลักเกณฑ์การเข้าใช้ระบบไฟฟ้าโดยบุคคลที่สาม (Third Party Access) ครอบคลุมค่าบริการส่งผ่านไฟฟ้า ค่าเชื่อมต่อ ความมั่นคงระบบ ค่าความไม่สมดุล และค่านโยบาย ตามที่ Chambers ระบุ ความไม่สมดุลวัดทุก 15 นาที ส่วนที่ติดลบคิดค่าบริการ และคิดในอัตราสูงขึ้นเมื่อเกิน 2% ส่วนที่เกินเป็นบวกไม่คิดค่าบริการ แต่ก็ไม่จ่ายเงินให้ไฟส่วนเกิน ค่าบริการส่งผ่านยังอยู่ระหว่างสรุปเมื่อกรกฎาคม วันที่ 9 เมษายน รัฐบาลแจ้งรัฐสภาว่าควรแก้กฎหมายเพื่อรองรับ Direct PPA

โรงงานทำอะไรได้บ้างตอนนี้

Chambers สรุปทางเลือกที่โรงงานมีในตอนนี้

โซลาร์ในพื้นที่ภายใต้สัญญา PPA เอกชน ซึ่งใช้กันแพร่หลายแล้ว ผู้พัฒนาติดตั้งและดูแลแผงบนหลังคาในพื้นที่ลูกค้า แล้วขายไฟให้ตามสัญญา ตั้งแต่ปี 2024 โซลาร์รูฟท็อปไม่ต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน ไม่ว่าขนาดเท่าใด แต่ระบบที่เชื่อมสายส่งต้องได้รับอนุมัติจาก กฟภ. หรือ กฟน. และโครงการในนิคมอุตสาหกรรมอาจต้องได้รับอนุมัติจาก กนอ. ด้วย

Utility Green Tariff 1 เปิดให้ผู้ใช้ทุกประเภทและไม่ระบุแหล่งไฟ ส่วน Utility Green Tariff 2 ให้ผู้ใช้รายใหญ่เลือกชุดโรงไฟฟ้าหมุนเวียนใหม่ได้ มีผลตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2026 คาดเปิดรับสมัครช่วงปลายปี 2026 และเริ่มให้บริการปี 2027

PPA นอกพื้นที่ (off-site) ของภาคเอกชนยังไม่เปิดทั่วไป รูปแบบเสมือนและแบบผ่านตัวกลางทดสอบเฉพาะใน sandbox ของ กกพ.

ภาคเอกชนเริ่มเตรียมตัวแล้ว WHA Utilities and Power รายงานว่ามีกำลังผลิตตามสัญญา PPA เอกชนที่ลงนามแล้วสะสม 372 เมกะวัตต์ ในผลประกอบการไตรมาสแรกปี 2026 และมีบันทึกความเข้าใจทดลองกับ Apex Circuit (Thailand) สำหรับโครงการ Direct PPA 17 เมกะวัตต์ ซีอีโอของบริษัทต้องการให้สรุปเกณฑ์เร็วขึ้น และเรียกร้องให้พิจารณาขยายโควตาไปยังอุตสาหกรรมอย่างยานยนต์และเหล็ก เขาระบุว่าการเข้าถึงพลังงานสะอาดกลายเป็นเกณฑ์แรกที่นักลงทุนใช้คัดกรอง โดยเชื่อมกับมาตรฐานอย่าง CBAM ของสหภาพยุโรป และ RE100

แผน PDP ที่เกี่ยวข้อง

ร่างแผนพัฒนากำลังผลิตไฟฟ้า (PDP) 2026 ผ่านคณะอนุกรรมการจัดทำร่างแล้ว และกำหนดเปิดรับฟังความเห็นสาธารณะวันที่ 8 กันยายน The Nation รายงานว่า ช่วงปี 2026-2037 แผนเพิ่มกำลังผลิตราว 50,900 เมกะวัตต์

• โซลาร์ 24,300 เมกะวัตต์
• ระบบกักเก็บพลังงานแบตเตอรี่ 14,500 เมกะวัตต์
• โรงไฟฟ้าก๊าซรอบผสม 9,100 เมกะวัตต์
• ลม 2,700 เมกะวัตต์
• การตอบสนองด้านโหลดและทรัพยากรกระจายตัว 2,660 เมกะวัตต์
• โรงไฟฟ้านิวเคลียร์ขนาดเล็ก (SMR) 300 เมกะวัตต์ เริ่มปี 2037

แผนระบุสัดส่วนพลังงานสะอาดราว 49% ของระบบไฟฟ้าในปี 2037 และคาดการณ์ความต้องการไฟฟ้า 57,273 เมกะวัตต์ในปีเดียวกัน Direct PPA และ Third Party Access เป็นส่วนหนึ่งของแผน เพื่อสนับสนุนอุตสาหกรรมอย่างโรงงานอัจฉริยะและ data center

บอร์ด BOI เมื่อพฤษภาคมสั่งให้เร่งออก PDP และแจ้งว่าเกณฑ์ Direct PPA กับค่าบริการระบบไฟฟ้าจะประกาศเร็วๆ นี้ แต่เมื่อกรกฎาคมกฎ Direct PPA ก็ยังเป็นร่าง

สิ่งที่ต้องจับตา

ผู้ซื้อไฟภาคโรงงานต้องดู 3 เรื่อง คือประมวลหลักเกณฑ์ Third Party Access ฉบับสุดท้ายของ กกพ. พร้อมค่าบริการส่งผ่านไฟฟ้า การเปิดรับสมัคร UGT2 ช่วงปลายปี และการอนุมัติ PDP หลังจบรับฟังความเห็น

แหล่งข้อมูล

• Chambers: Renewable Energy 2026, Thailand trends and developments
• The Nation: WHAUP urges Bangkok to fast-track direct PPA rules as data-centre demand surges
• DatacenterDynamics: Thai energy regulator reveals framework for direct renewable PPAs for data centers
• The Nation: PDP 2026 maps 50.9GW power build-out for green economy
• สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI): Thailand approves $29 billion investment wave as data center demand surges
• Tilleke & Gibbins: Thailand removes factory license requirement for solar rooftop installations

• คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อ 30 มิถุนายน 2026 ให้ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ไปจนถึง 30 มิถุนายน 2027
• มาตรการครอบคลุมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และห้องชุด เฉพาะผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และราคาขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทอย่างละรายการ
• ร่างประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยเดือนพฤษภาคม 2026 คงเพดาน LTV 100% สำหรับสัญญากู้ที่ทำระหว่าง 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027
• เพดาน 100% ใช้กับหลักประกันมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญากู้ฉบับที่สองเป็นต้นไป และกับหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญาแรก
• อัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านอยู่ที่ 40% ถึง 50% ตามรายงานของ The Nation เมื่อเดือนพฤษภาคม 2026 เรื่องวาระของสมาคมอาคารชุดไทย

ผู้ซื้อคอนโดมูลค่าประเมิน 5 ล้านบาท ที่กู้ 4 ล้านบาท ตามปกติต้องจ่ายค่าโอน 100,000 บาท และค่าจดจำนอง 40,000 บาท แต่ตามอัตราที่ใช้อยู่ตอนนี้ ค่าธรรมเนียมสองรายการเหลือรวม 900 บาท

อัตราเหล่านี้มาจากสรุปของ Tilleke & Gibbins เรื่องประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับ ค่าโอนลดจาก 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน ค่าจดจำนองลดจาก 1% เหลือ 0.01% ของวงเงินกู้ ส่วนตัวอย่างข้างต้นเป็นการคำนวณของกองบรรณาธิการ

ลดค่าธรรมเนียม แต่จำกัดกลุ่มผู้ใช้สิทธิโดยตั้งใจ

ครม. อนุมัติการต่ออายุเมื่อ 30 มิถุนายน 2026 ตามที่ Reuters รายงาน และราชกิจจานุเบกษาประกาศในวันถัดมา อัตราลดนี้ใช้ถึง 30 มิถุนายน 2027

เงื่อนไขค่อนข้างเข้ม ตามรายงานของ The Nation ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ราคาขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทอย่างละรายการ ค่าจดจำนองอัตราต่ำใช้ได้เมื่อจดจำนองพร้อมการโอนเท่านั้น ประเภททรัพย์ที่เข้าเกณฑ์คือบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดินที่ขายพร้อมอาคาร และห้องชุด นิติบุคคลและชาวต่างชาติไม่เข้าเกณฑ์ ทั้งที่ชาวต่างชาติมีสัดส่วนราว 18% ถึง 20% ของตลาดตามรายงานของ The Nation เมื่อเดือนพฤษภาคม 2026

ธปท. ผ่อนเพดานสินเชื่อแล้ว แต่ธนาคารยังประเมินเหมือนเดิม

ร่างประกาศ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เมื่อ 7 พฤษภาคม 2026 ต่ออายุการผ่อนเกณฑ์ LTV ชั่วคราวอีก 1 ปี สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำสัญญาระหว่าง 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027

เพดานอยู่ที่ 100% ใน 2 กรณี คือหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาที่สองเป็นต้นไป และหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญาแรก ถ้าอ่านตามตัวอักษร กลุ่มแรกคือคนที่ซื้อบ้านหลังที่สองก่อนปิดหนี้หลังแรก กลุ่มหลังคือผู้ซื้อบ้านราคาสูง Thairath อธิบายกลุ่มต่ำกว่า 10 ล้านบาทว่าเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งต่างจากการตีความของ The Nation ที่บทความนี้ยึดตาม ตัวอย่างของ Thairath คือ บ้านราคา 3 ล้านบาท หาก LTV 90% ต้องวางดาวน์ 300,000 บาท แต่หากเป็น 100% ก็ไม่ต้องวางดาวน์ก้อนใหญ่

ธปท. ให้เหตุผลว่าตลาดยังชะลอและซัพพลายค้างขายสูง และคาดว่าความเสี่ยงเพิ่มไม่มากเพราะสถาบันการเงินยังระมัดระวัง

ข้อควรระวังคือ กองบรรณาธิการยังไม่พบประกาศฉบับสุดท้ายของ ธปท. เงื่อนไขข้างต้นมาจากร่างเดือนพฤษภาคม ส่วนบันทึกของ CBRE Thailand ลงวันที่ 31 สิงหาคม ระบุว่าเพดาน 100% ใช้อยู่ 1 ปี แต่ผูกกับเพดานราคา 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นเงื่อนไขของมาตรการลดค่าธรรมเนียม ผู้ซื้อควรสอบถามธนาคารก่อนตัดสินใจ

ปัญหาอยู่ที่การปฏิเสธสินเชื่อมากกว่ากติกา

ต้นทุนแรกเข้าที่ถูกลงไม่ช่วยผู้ซื้อที่ธนาคารปฏิเสธ รายงานของ The Nation เมื่อเดือนพฤษภาคม 2026 เรื่องวาระของสมาคมอาคารชุดไทย ระบุอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่ 40% ถึง 50% ภาคเอกชนจึงเสนอสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ การรวมหนี้ และการผ่อนเกณฑ์ LTV ขณะที่ผู้พัฒนาบางรายเปิดขายแบบเช่าก่อนซื้อ

CBRE ให้ความเห็นไปในทิศทางเดียวกัน การอนุมัติสินเชื่อยังขึ้นกับความสามารถชำระหนี้และประวัติเครดิตของผู้กู้ Roongrat Veeraparkkaroon กรรมการผู้จัดการ CBRE Thailand ระบุว่ามาตรการทั้งสองเป็น "แรงผลักดันที่ชัดเจน" ให้ตลาด

ใครได้ประโยชน์

ผู้พัฒนาที่มีสต็อกสร้างเสร็จแล้วมีโอกาสได้ประโยชน์ Cushman & Wakefield Thailand ระบุว่าราว 55% ของคอนโดค้างขายในกรุงเทพฯ ราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร และราว 25,700 ยูนิตสร้างเสร็จแล้ว CBRE คาดว่ามาตรการจะเร่งยอดขายโครงการพร้อมอยู่

ผู้ซื้อที่มีรายได้ประจำและผ่านการประเมินของธนาคารได้ประโยชน์รองลงมา CBRE แนะนำผู้ที่รายได้ไม่สม่ำเสมอ เช่น ฟรีแลนซ์ ให้สะสมเงินออมและจัดการหนี้ก่อน

มาตรการทั้งสองสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2027 หากไม่มีการต่ออายุ ระหว่างนี้ควรจับตาสัดส่วนคำขอที่ธนาคารอนุมัติ ถ้าอัตราปฏิเสธ 40% ถึง 50% ไม่ขยับ ประโยชน์ก็จะตกกับผู้ซื้อที่กู้ผ่านอยู่แล้ว

แหล่งข้อมูล

• Tilleke & Gibbins: Thailand extends reduced property transfer and mortgage registration fees
• Reuters ผ่าน NST: Thailand extends property fee cuts to support sector (30 มิถุนายน 2026)
• The Nation: Thailand cuts property transfer and mortgage registration fees (2 กรกฎาคม 2026)
• The Nation: BOT prepares draft to extend Thailand's housing LTV easing by one year (7 พฤษภาคม 2026)
• Thairath: Bank of Thailand LTV draft (12 พฤษภาคม 2026)
• CBRE Thailand ผ่าน AustCham Thailand: 100% LTV and extended property fee cuts (31 สิงหาคม 2026)
• The Nation: Thai condo launches set for 20-year low as costs, demand and credit bite (5 พฤษภาคม 2026)
• The Nation: Bangkok condos squeezed by floods, weak demand and 65,300-unit glut (14 ตุลาคม 2026)

• แหลมฉบังเฟส 3 เป็นโครงการมูลค่า 110,924 ล้านบาท เพิ่มขีดความสามารถท่าเรือจาก 11 ล้านเป็น 18 ล้านตู้ต่อปี ตามข้อมูลของ สกพอ.
• พื้นที่ถมทะเลท่า F1 ต้องส่งมอบให้ GPC เมื่อพฤศจิกายน 2025 แต่ล่าช้าไปเกือบ 6 เดือน ตามรายงานของ The Nation
• GPC ทำหนังสือถึงการท่าเรือแห่งประเทศไทยเมื่อ 1 เมษายน 2026 เรียกค่าชดเชยราว 4,000 ล้านบาท และขอขยายสัมปทาน 35 ปีออกไปอีก 2 ปี
• สัญญาถมทะเลกำหนดให้ทรุดตัวไม่เกิน 20 เซนติเมตรใน 30 ปี ขณะที่สัญญาสัมปทานกำหนดความแน่นสัมพัทธ์ไม่ต่ำกว่า 75%
• รายงานเดือนมีนาคมและเมษายน 2026 ระบุว่าท่า F1 เปิดให้บริการปี 2031 เทียบกับปี 2027 ในหน้าโครงการของ สกพอ.

ท่าเทียบเรือ F1 ซึ่งเป็นท่าแรกของโครงการแหลมฉบังเฟส 3 ล่าช้า และตอนนี้ความล่าช้าเริ่มมีต้นทุนเป็นตัวเงินแล้ว กลุ่ม GPC ผู้รับสัมปทาน ทำหนังสือถึงการท่าเรือแห่งประเทศไทย (กทท.) เมื่อ 1 เมษายน 2026 เรียกค่าชดเชยราว 4,000 ล้านบาท พร้อมขอขยายเวลาอีก 2 ปี Infoquest รายงานเมื่อ 30 เมษายน

เฟส 3 คืออะไร

เฟส 3 เป็นโครงการมูลค่า 110,924 ล้านบาท ที่อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี กทท. ลงทุน 44% และเอกชน 56% ตามข้อมูลของสำนักงานนโยบายเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) ท่า F1 และ F2 รองรับท่าละ 2 ล้านตู้ต่อปี และทั้งโครงการมีเป้าเพิ่มขีดความสามารถจาก 11 ล้านเป็น 18 ล้านตู้ GPC ถือสัมปทานท่า F ที่ลงนามเมื่อ 25 พฤศจิกายน 2021 อายุ 35 ปี แบ่งเป็นก่อสร้าง 2 ปี และดำเนินการ 33 ปี

กลุ่ม GPC ถือหุ้นโดย Gulf Energy Development 40% PTT Tank Terminal 30% และ CHEC Oversea Infrastructure Holding 30% The Nation รายงาน

ทำไมส่งมอบพื้นที่ไม่ได้

หน้าที่ของ กทท. คือถมทะเลแล้วส่งมอบที่ดิน The Nation ระบุว่าพื้นที่ F1 ต้องส่งมอบให้ GPC เมื่อพฤศจิกายน 2025 แต่ล่าช้าไปเกือบ 6 เดือน เพราะสัญญา 2 ฉบับตีความข้อกำหนดไม่ตรงกัน

Infoquest ให้ตัวเลขไว้ชัด สัญญาถมทะเล มูลค่า 21,320 ล้านบาท กำหนดให้พื้นดินทรุดตัวไม่เกิน 20 เซนติเมตรใน 30 ปี ส่วนสัมปทานของ GPC กำหนดความแน่นสัมพัทธ์ไม่ต่ำกว่า 75% ผู้รับเหมาถมทะเลทำพื้นที่ F1 เสร็จและส่งมอบให้ กทท. แล้ว แต่ GPC ยังไม่รับมอบเพราะวัสดุถมไม่ได้ตามข้อกำหนดของสัมปทาน เป้าส่งมอบขยับจากพฤศจิกายน 2025 เป็นมิถุนายน 2026

มีทางแก้ ผู้เชี่ยวชาญเสนอให้ใช้เสาเข็มเหล็กแบบตอกร่วมกับเข็มสั่นสะเทือน (vibro pile) เพื่ออัดแน่นวัสดุถม ประเมินว่าลดค่าใช้จ่ายได้ครึ่งหนึ่ง จาก 2,000 ล้านเหลือ 1,000 ล้านบาท หากทุกฝ่ายตกลง จะตอกเข็มได้ภายใน 6 เดือน ตามที่รักษาการรองผู้อำนวยการ กทท. ระบุ

The Nation ระบุว่าวิธีนี้ต้องผ่านบอร์ด กทท. ซึ่งเมื่อเมษายนยังไม่ได้แต่งตั้ง หาก กทท. GPC และ สกพอ. ตกลงกัน ก็ดำเนินการภายใต้สัญญาเดิมได้ มิฉะนั้นต้องให้คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) และคณะรัฐมนตรีอนุมัติแก้ไขสัญญา ซึ่งใช้เวลานานกว่า

รัฐทำอะไรไปแล้ว

รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคมสั่งตั้งคณะทำงานกลางจากผู้เชี่ยวชาญของวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย กำหนดเวลา 60 วัน และแนวทางแก้ไขต้องถูกต้องตามกฎหมาย โปร่งใส และเป็นธรรมต่อรัฐ ต่อมา WorldCargo News รายงานเมื่อวันที่ 9 กรกฎาคมว่าผู้บริหารระดับสูงของรัฐลงพื้นที่เพื่อหาข้อยุติข้อพิพาท แหล่งข้อมูลที่เราตรวจสอบไม่มีรายงานผลหลังจากนั้น

เปิดบริการเมื่อไร

วันที่ในแต่ละแหล่งไม่ตรงกัน หน้าโครงการของ สกพอ. ซึ่งมีความคืบหน้า ณ 31 ตุลาคม 2025 ยังระบุว่า F1 เปิดปี 2027 และ F2 ปี 2031 เมื่อมีนาคม รักษาการผู้อำนวยการ กทท. บอกกับ Logistics Manager ว่าก่อสร้าง F1 เสร็จปี 2028 และเริ่มให้บริการปี 2031 Infoquest เมื่อเมษายนก็ระบุปี 2031 ส่วน The Nation ระบุว่า F1 เดิมวางแผนปี 2028 และอาจเลื่อนเป็นปี 2030 เพื่อเปิดพร้อม F2

งานส่วนอื่นเดินต่อ การถมทะเลพื้นที่ F2 คืบหน้ามากกว่า 89% คาดส่งมอบราวกลางปี 2026 ตามที่ Infoquest ระบุ สัญญาอาคารท่า ถนน และสาธารณูปโภค มูลค่า 7,298 ล้านบาท เริ่มเมื่อ 13 ธันวาคม 2024 ตัวเลขความคืบหน้าไม่ตรงกัน Logistics Manager ระบุงานก่อสร้างอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวก 10.483% เมื่อมีนาคม ส่วน Infoquest ระบุ 20-30% เมื่อเมษายน ส่วนเครื่องมือและระบบ IT ยังอยู่ในขั้นร่างเงื่อนไขประมูล คาดประกวดราคาปลายปี 2026

ทำไมผู้ส่งออกต้องสนใจ

หน้าของ สกพอ. อ้างข้อมูลของ กทท. ว่าการขนส่งสินค้าเข้าออกท่าเรือใช้รถบรรทุก 87.7% ทางเรือ 6.6% และทางราง 5.7% และเฟส 3 ตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนทางรางจาก 7% เป็น 30% หาก F1 ช้า ทั้งขีดความสามารถตู้สินค้าที่จะเพิ่มและระบบรางจะล่าช้าตามไปด้วย เจ้าหน้าที่ยังต้องการดึงสินค้าถ่ายลำเพราะสิงคโปร์และมาเลเซียใกล้เต็มกำลัง

สองเรื่องที่ต้องจับตาคือ กทท. กับ GPC จะตกลงวิธีตอกเข็มเพิ่มได้หรือไม่ และ กพอ. จะต้องแก้ไขสัญญาหรือเปล่า

แหล่งข้อมูล

• Infoquest: รมช.คมนาคมสั่ง กทท. เร่งท่าเรือแหลมฉบังเฟส 3 หลังกลุ่ม GPC เรียกค่าเสียหาย 4 พันล้านบาทเหตุล่าช้า
• สกพอ.: ท่าเรือแหลมฉบังระยะที่ 3
• The Nation: Laem Chabang port revamp faces new contract hurdle
• Logistics Manager: Laem Chabang Port advances phase 3 expansion to strengthen Thai logistics
• WorldCargo News: Laem Chabang expansion delayed

• เดือนมกราคม 2026 BOI อนุมัติส่งเสริมการลงทุนมากกว่า 65,000 ล้านบาท รวม 4 โครงการของ Zhen Ding Technology ที่ปราจีนบุรี คาดจ้างงานคนไทยราว 5,600 คน
• เดือนพฤษภาคม 2026 BOI อนุมัติเฟส 2 มูลค่า 22,200 ล้านบาท ของ Compeq, Multi-Fineline และ Gold Circuit เพิ่มการจ้างงานมากกว่า 5,000 คน
• โครงการแรกของ Zhen Ding ในไทยได้รับอนุมัติปี 2023 และเริ่มผลิตเดือนกันยายน 2025 โรงงานไทยเป็นฐานผลิตแห่งแรกของบริษัทนอกจีนและไต้หวัน
• BOI นับโครงการ PCB ได้ 224 โครงการ มูลค่า 9,850 ล้านดอลลาร์สหรัฐ จากคำขอด้านเซมิคอนดักเตอร์และอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูง 880 โครงการ ระหว่างปี 2023 ถึงกลางปี 2026

คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) อนุมัติแพ็กเกจแผงวงจรพิมพ์ (PCB) ขนาดใหญ่ 2 ชุดในปี 2026 ได้แก่ มากกว่า 65,000 ล้านบาทของกิจการร่วมทุนในไทยของ Zhen Ding Technology เมื่อมกราคม และ 22,200 ล้านบาทของผู้ผลิตอีก 3 รายเมื่อพฤษภาคม รวมกันราว 87,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลรวมที่เราคำนวณเองจากการอนุมัติ 2 ครั้งที่แยกกัน

Zhen Ding ที่ปราจีนบุรี

แพ็กเกจเดือนมกราคมเป็นของ Peng Shen Technology (Thailand) กิจการร่วมทุนของ Zhen Ding Technology กับ Saha Pathana Inter-Holding ตามที่ ฐานเศรษฐกิจรายงานเมื่อ 19 มกราคม ครอบคลุม 4 โครงการในจังหวัดปราจีนบุรี โครงการแรกได้รับอนุมัติปี 2023 และเริ่มผลิตเดือนกันยายน 2025 ส่วนอีก 3 โครงการได้รับอนุมัติในรอบนี้

โรงงานผลิต PCB แบบหลายชั้น แบบยืดหยุ่น แบบคล้ายซับสเตรต และแบบ HDI (High Density Interconnect) สำหรับสมาร์ทโฟน AI server และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์อื่น เพื่อส่งออกไปทั่วโลก นับเป็นฐานผลิตแห่งแรกและแห่งเดียวของ Zhen Ding นอกประเทศจีนและไต้หวัน ฐานเศรษฐกิจระบุว่าบริษัทเป็นผู้ผลิต PCB รายใหญ่สุดของโลกมาตั้งแต่ปี 2017 มีรายได้ต่อปีเกิน 180,000 ล้านบาท กิจการร่วมทุนคาดว่าจะจ้างคนไทยราว 5,600 คน และลงนามความร่วมมือกับสถาบันการศึกษาไทย 5 แห่ง เช่น KMITL มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และ NIDA

DigiTimes ประเมินมูลค่าแพ็กเกจที่ 2,100 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ในรายงานเมื่อ 20 มกราคม

ผู้ผลิต 3 รายขยายเฟส 2

กลางเดือนพฤษภาคม BOI อนุมัติการขยายเฟส 2 ของผู้ผลิต PCB 3 รายที่เข้ามาไทยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตามรายงานของ Infoquest

• Compeq Technology (Thailand) ลงทุน 9,170 ล้านบาท ผลิต PCB แบบยืดหยุ่น ที่นิคมอุตสาหกรรมเอเชีย สมุทรปราการ หลังลงทุนเฟสแรก 13,000 ล้านบาท
• Multi-Fineline Electronix (Thailand) บริษัทลูกของ Dongshan Precision จากจีน ลงทุน 5,800 ล้านบาท ผลิต PCB หลายชั้นและแบบยืดหยุ่น ที่โรจนะ หนองใหญ่ ชลบุรี หลังเฟสแรก 14,000 ล้านบาท
• Gold Circuit Electronics (Thailand) ลงทุน 7,230 ล้านบาท ผลิต PCB หลายชั้นและ HDI ที่นิคมอุตสาหกรรม 304 ปราจีนบุรี หลังเฟสแรก 8,000 ล้านบาท

โครงการเฟส 2 ทั้งสามเพิ่มการจ้างงานมากกว่า 5,000 ตำแหน่ง ส่วนเฟสแรกในปี 2024-2025 รวมมากกว่า 35,000 ล้านบาท และจ้างงานมากกว่า 7,000 คน

ภาพรวมคำขอส่งเสริม

BOI ระบุเมื่อต้นเดือนสิงหาคมว่า ไทยมีคำขอลงทุนด้านเซมิคอนดักเตอร์และอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูงมากกว่า 26,800 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ระหว่างปี 2023 ถึงกลางปี 2026 ตามรายงานของ Bernama-Xinhua รวม 880 โครงการ PCB เป็นกลุ่มใหญ่สุดที่ 224 โครงการ มูลค่า 9,850 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

ไทยก้าวขึ้นมาเป็นฐานการผลิตแผงวงจรพิมพ์ชั้นนำของโลก

BOI ประเมินตลาดอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูงปี 2026 ที่ 48,000-52,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ส่วน Pitharn Ongkosit นายกสมาคมวงจรพิมพ์ไทย (Thailand Printed Circuit Association) คาดว่าเซมิคอนดักเตอร์และแพ็กเกจจิงขั้นสูงจะโตปีละ 15-20% และความต้องการที่เกี่ยวกับ AI server กับ data center โตได้สูงสุดปีละ 22%

ตัวเลขของแต่ละแหล่งใช้ช่วงเวลาและนิยามต่างกัน Infoquest อ้างโครงการ PCB และวัสดุ PCB 222 โครงการ มูลค่า 320,078 ล้านบาท ในปี 2023-2025 และระบุว่าไทยเป็นผู้ผลิต PCB อันดับ 1 ของอาเซียน และอันดับ 5 ของโลก ส่วนตัวเลขของ BOI ปี 2026 นับเฉพาะ PCB แต่ครอบคลุมช่วงเวลานานกว่า

อนุมัติแล้วยังไม่ใช่การผลิต

บัตรส่งเสริมการลงทุนคือสิทธิประโยชน์ ไม่ใช่สายการผลิต โครงการแรกของ Zhen Ding ใช้เวลาราว 2 ปีจากอนุมัติในปี 2023 ถึงเริ่มผลิตเดือนกันยายน 2025 หากโครงการใหม่ 3 โครงการใช้เวลาเท่ากัน อาจเริ่มผลิตได้เร็วที่สุดในปี 2028 ซึ่งเป็นการประเมินของกองบรรณาธิการจากระยะเวลาดังกล่าว ไม่ใช่คาดการณ์ของบริษัท

ไฟฟ้าเป็นจุดคอขวด หลังประชุมบอร์ดเดือนพฤษภาคม BOI แจ้งว่าได้หารือเรื่องความต้องการไฟฟ้าเร่งด่วนสำหรับการลงทุนที่กำลังเข้ามา โดยเฉพาะในภาคตะวันออก กับกระทรวงพลังงานและ กกพ.

สิ่งที่ต้องจับตาถัดไปคือการประชุมบอร์ด BOI ครั้งหน้า ซึ่งจะบอกว่าการอนุมัติ PCB ยังเดินต่อ หรือเงินลงทุนเริ่มไหลไปที่ศูนย์ข้อมูลมากขึ้น

แหล่งข้อมูล

• ฐานเศรษฐกิจ: ZDT ผู้ผลิต PCB อันดับ 1 ของโลก ขยายลงทุนไทย 65,000 ล้านบาท
• DigiTimes: Thailand emerges as ASEAN PCB hub with Zhen Ding Tech's US$2.1B investment
• Infoquest: BOI ไฟเขียว 3 ยักษ์ใหญ่ PCB ขยายลงทุนเฟสสอง 2.2 หมื่นล้านบาท
• New Straits Times (Bernama-Xinhua): Thailand attracts US$26.8bil in chip, electronics investment bids
• สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI): Thailand approves $29 billion investment wave as data center demand surges

• เมื่อ 23 มิถุนายน 2026 คณะกรรมการมาตรฐานผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมอนุมัติร่างแก้ไข มอก. 24 มาตรฐานเหล็กเส้นข้ออ้อย
• ร่างกำหนดให้เหล็กข้ออ้อยสำหรับเสาและคานของอาคารขนาดใหญ่ผลิตจากเตาออกซิเจนพื้นฐานหรือเตาอาร์กไฟฟ้าเท่านั้น ซึ่งตัดเตาหลอมเหนี่ยวนำออก
• สมาคมเหล็ก 10 แห่ง ซึ่งเป็นตัวแทนของผู้ประกอบการกว่า 500 ราย ระบุว่าร่างจะยกค่ากำลังคราก (yield strength) จาก 490 เป็น 785 เมกะปาสกาล
• กระทรวงอุตสาหกรรมอายัดโรงงานเหล็ก 7 แห่งและยึดเหล็กข้ออ้อยเตาหลอมเหนี่ยวนำที่ไม่ได้มาตรฐานมูลค่ากว่า 384 ล้านบาท ตามรายงานของ Shanghai Metals Market เดือนสิงหาคม 2026
• จากตัวอย่างเหล็ก 28 ชิ้นที่ทดสอบจากซากตึก สตง. เมื่อเมษายน 2025 มี 13 ชิ้นไม่ผ่านมาตรฐาน และทั้ง 13 ชิ้นมาจากบริษัทเดียว

คณะกรรมการมาตรฐานผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมอนุมัติร่างมาตรฐานเมื่อ 23 มิถุนายน 2026 ซึ่งจะไม่อนุญาตให้ใช้เหล็กจากเตาหลอมเหนี่ยวนำ (induction furnace หรือ IF) เป็นเหล็กข้ออ้อยในเสาและคานของอาคารขนาดใหญ่ ร่างนี้เกิดขึ้นหลังเหตุตึกสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) ถล่มที่กรุงเทพฯ เมื่อ 28 มีนาคม 2025

ขณะนี้ร่างยังไม่มีผลบังคับใช้ โดย The Nation รายงานเมื่อ 17 สิงหาคมว่ามติของคณะกรรมการเป็นเพียงขั้นตอนหนึ่ง ต้องรับฟังความคิดเห็นสาธารณะเพื่อทดสอบกรอบแนวทางก่อน จากนั้นกระทรวงอุตสาหกรรมจึงออกกฎกระทรวง

สาระของร่างมาตรฐาน

ตามร่างแก้ไข มอก. 24 เหล็กเส้นข้ออ้อยสำหรับองค์อาคารสำคัญต้องผลิตจากเตาออกซิเจนพื้นฐานหรือเตาอาร์กไฟฟ้า ส่วนเตาหลอมเหนี่ยวนำซึ่งหลอมเศษเหล็กจะถูกตัดออก ฝ่ายที่วิจารณ์ระบุว่าผู้ประกอบการบางรายข้ามขั้นตอนการกลั่นเหล็ก

สมาคมอุตสาหกรรมเหล็ก 10 แห่ง ซึ่งเป็นตัวแทนของผู้ประกอบการกว่า 500 ราย อธิบายร่างนี้เมื่อเดือนกรกฎาคมว่าจะยกค่ากำลังครากขั้นต่ำจาก 490 เป็น 785 เมกะปาสกาล เพิ่มราว 60% และลดปริมาณฟอสฟอรัสกับกำมะถันที่อนุญาตลง 30% ทำให้มาตรฐานไทยใกล้เคียงญี่ปุ่นและจีน ทั้งหมดนี้เป็นข้ออ้างของสมาคมเอง และยังไม่มีการทดสอบโดยหน่วยงานอิสระ

สมาคมยังระบุว่าเจ้าหน้าที่ที่ทบทวนมาตรฐานได้รับจดหมายเตือนว่าอาจต้องรับผิดหากมติกระทบผู้ประกอบการเตาหลอมเหนี่ยวนำ จึงขอให้นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรมคุ้มครองเจ้าหน้าที่ รายงานไม่มีคำชี้แจงจากกลุ่มผู้ประกอบการ IF

จุดเริ่มต้นจากเหตุตึกถล่ม

ตึก สตง. สร้างเสร็จราว 30% เมื่อถล่มลงหลังแผ่นดินไหวที่เมียนมา ต่อมาในเดือนสิงหาคม 2025 อัยการยื่นฟ้องบุคคลและนิติบุคคล 23 ราย ขณะที่มีผู้เสียชีวิตที่ยืนยันแล้ว 92 คน

ผลทดสอบช่วงแรกชี้ไปที่เหล็ก คณะทำงานของกระทรวงตรวจตัวอย่าง 28 ชิ้นจากซากตึก และแจ้งว่าไม่ผ่านมาตรฐาน 13 ชิ้น ทั้ง 13 ชิ้นมาจากบริษัทเดียวที่ถูกสั่งปิดตั้งแต่ธันวาคม 2024 เจ้าหน้าที่ระบุว่าต้องพิจารณาหลายปัจจัย และยังไม่ยืนยันว่าเหล็กด้อยคุณภาพเป็นสาเหตุหลัก

เดือนเมษายน 2025 Akanat Promphan รัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม เสนอยกเลิกการรับรองมาตรฐานเหล็กจากเตาหลอมเหนี่ยวนำ สถาบันเหล็กและเหล็กกล้าแห่งประเทศไทยนับผู้ผลิตที่ใช้เตาประเภทนี้ได้ 14 ราย ส่วนใหญ่เป็นทุนจีน Akanat อ้างข้อมูลของสมาคมเหล็กและสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยว่า กำลังผลิตเตาอาร์กไฟฟ้ามี 4.3 ล้านตัน เทียบกับความต้องการเหล็กเส้นราว 2.8 ล้านตันในปี 2024

ความเห็นของสองฝ่าย

Atavit Suwanpakdee ส.ส.บัญชีรายชื่อพรรครวมไทยสร้างชาติ และอดีตที่ปรึกษารัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม สนับสนุนการตัดเตา IF ออก เขาให้เหตุผลว่ามาตรฐานควรควบคุมกระบวนการผลิต ไม่ใช่ทดสอบแค่เหล็กที่ผลิตเสร็จ และตลอดปี 2016 ถึง 2026 มีเจ้าหน้าที่ตรวจเหล็กทั้งประเทศเพียง 5 คน

สมาคมผู้หลอมโลหะเตาเหนี่ยวนำเห็นต่างออกไป Sakchai Thanabodijirapong นายกสมาคม ระบุว่าเหล็ก IF ผ่านมาตรฐานปัจจุบันและมาตรฐานที่แก้ไขได้ และปัญหาเกิดกับโรงงานเพียง 2 ถึง 3 แห่ง ส่วน Amorn Uengsomboon รองนายกสมาคม เตือนว่าผู้รับเหมาและผู้พัฒนาจะขาดแคลนเหล็ก และถามว่าใครจะชดเชยผู้ประกอบการ สมาคมระบุว่าภาคนี้มีมูลค่าหลายหมื่นล้านบาท

ฝั่งสมาคมที่หนุนร่างตอบว่า ผู้ผลิต IF ยังขายเหล็กกลมตาม มอก. 20 ได้ และนำเข้าเหล็กแท่งเกรดสูงมาใช้ได้ ส่วนกำลังผลิตล้นตลาดโลกจะช่วยกดราคาไว้

Shanghai Metals Market ในบทวิเคราะห์เดือนสิงหาคมระบุว่าเหล็กข้ออ้อย IF ขายถูกกว่าเหล็กเตาอาร์กราว 20% และกล่าวหาว่าผู้ผลิตบางรายส่งเฉพาะตัวอย่างที่ดีที่สุดไปขอรับรอง รายงานระบุว่ากระทรวงอายัดโรงงาน 7 แห่งและยึดเหล็กข้ออ้อยไม่ได้มาตรฐานมูลค่ากว่า 384 ล้านบาท SMM ไม่ได้เรียกร้องให้ห้ามเทคโนโลยีนี้เด็ดขาด แต่เรียกร้องให้หยุดขายเหล็กที่ไม่อาจรับประกันความปลอดภัยได้

สิ่งที่ต้องดูต่อ

ขั้นตอนถัดไปที่ชัดเจนคือประกาศรับฟังความคิดเห็นสาธารณะ ซึ่งกองบรรณาธิการยังหาไม่พบ ณ วันที่ 18 ตุลาคม ผู้รับเหมาควรถามซัพพลายเออร์ตั้งแต่ตอนนี้ว่าเหล็กข้ออ้อยที่ใช้ผลิตจากเตาประเภทใด เพราะหากกฎมีผลบังคับใช้พร้อมช่วงเปลี่ยนผ่านที่สั้น ผู้รับเหมาจะเหลือเวลาปรับตัวน้อย และควรดูด้วยว่าร่างฉบับสุดท้ายจะคงตัวเลข 785 เมกะปาสกาลที่สมาคมเหล็กอธิบายไว้หรือไม่

แหล่งข้อมูล

• The Nation: IF steel producers oppose proposed overhaul of rebar standards (17 สิงหาคม 2026)
• The Nation: Thai steel groups demand action over legal threats in TIS 24 review (17 กรกฎาคม 2026)
• The Nation: SMM urges tighter controls on low-quality rebar across Thailand and ASEAN (15 สิงหาคม 2026)
• The Nation: Industry Ministry to ban IF furnaces over poor steel quality (24 เมษายน 2025)
• The Nation: Prosecutors charge Premchai and 17 others over SAO building collapse (7 สิงหาคม 2025)
• Pattaya Mail: Inspection reveals 13 out of 28 steel samples from collapsed building did not meet standards (2 เมษายน 2025)

• ไทยผลิตรถยนต์ได้ 124,646 คันในเดือนสิงหาคม 2026 เพิ่มขึ้น 10.93% จากปีก่อน แต่สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (ส.อ.ท.) ยังคาดว่าการผลิตทั้งปีจะลดลง 3.33%
• มูลค่าส่งออกยานยนต์ของไทยปี 2025 อยู่ที่ 947,030 ล้านบาท ลดลง 7.25% แต่ส่งออกชิ้นส่วนยานยนต์อื่นๆ เพิ่มขึ้น 1.83% เป็น 194,800 ล้านบาท
• ปี 2025 ไทยผลิตรถยนต์ได้ 1.455 ล้านคัน ลดลง 0.9%
• พฤษภาคม 2026 กลุ่มสมาคม 10 แห่งที่มีสมาชิกกว่า 1,500 ราย ขอให้เก็บภาษีสรรพสามิตรถ EV นำเข้าอย่างน้อย 32% และกำหนดสัดส่วนชิ้นส่วนในประเทศไม่ต่ำกว่า 80% ของมูลค่ารถ
• The Nation รายงานเมื่อสิงหาคม 2026 ว่ามีคนทำงานในอุตสาหกรรมยานยนต์ไทยมากกว่า 800,000 คน

ไทยผลิตรถยนต์ได้ 124,646 คันในเดือนสิงหาคม 2026 เพิ่มขึ้น 10.93% จากปีก่อน แต่สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (ส.อ.ท.) ยังคาดว่าการผลิตทั้งปีจะลดลง 3.33% ตามรายงานของ Trading Economics โดยระบุว่าอุปสงค์ส่งออกอ่อนลงท่ามกลางความขัดแย้งในตะวันออกกลาง

ฝั่งในประเทศกลับตรงข้าม ยอดขายสิงหาคมเพิ่ม 25.59% เป็น 59,808 คัน โตต่อเนื่องเดือนที่ 6 ขณะที่ส่งออกลดลง 2.04%

ปีที่ตัวเลขแกว่งแรง

ปี 2025 ไทยผลิตรถยนต์ได้ 1.455 ล้านคัน ลดลง 0.9% ตามรายงานของ Thailand Business News ช่วงต้นปี 2026 อุตสาหกรรมตั้งเป้า 1.5 ล้านคัน เพิ่มขึ้น 3% ก่อนที่ ส.อ.ท. จะปรับคาดการณ์เป็นการลดลง

ตัวเลขรายเดือนสะท้อนความผันผวนนี้ จากข้อมูล ส.อ.ท. ที่ M Report รวบรวม มกราคมผลิต 118,386 คัน เพิ่ม 10.53% พฤษภาคมลด 17.94% เหลือ 114,214 คัน โดยการผลิตเพื่อส่งออกลด 36.20% มิถุนายนลด 7.55% เหลือ 120,391 คัน ส่วนข้อมูลของ Reuters ที่ NST นำมาเผยแพร่ ระบุว่ากรกฎาคมผลิต 117,383 คัน เพิ่ม 6.12% ส่งออกเพิ่ม 2.39% หลังลด 7.45% ในเดือนมิถุนายน

ตลอดปีนี้รายงานตัวเลขรายเดือนของ ส.อ.ท. ออกมาในสัปดาห์สุดท้ายของเดือนถัดไป ตามจังหวะนั้น ตัวเลขเดือนกันยายนน่าจะออกก่อนสิ้นเดือนตุลาคม

ส่งออกปี 2025 สะท้อนอะไร

ข้อมูลส่งออกปี 2025 ของ ส.อ.ท. ที่ M Report สรุปไว้ ชี้ว่ารถยนต์กับชิ้นส่วนไปคนละทิศทาง

มูลค่าส่งออกยานยนต์รวม 947,030 ล้านบาท ลดลง 7.25% ส่งออกรถสำเร็จรูป (CBU) 935,750 คัน ลดลง 8.19% รถนั่งเครื่องยนต์สันดาปลดลง 36.11% เหลือ 159,851 คัน ขณะที่รถนั่งไฮบริดเพิ่ม 11.43% เป็น 55,091 คัน และรถ EV แบตเตอรี่ปรากฏเป็นรายการส่งออกใหม่ที่ 12,695 คัน

ชิ้นส่วนยังทรงตัวได้ ส่งออกชิ้นส่วนยานยนต์อื่นๆ อยู่ที่ 194,800 ล้านบาท เพิ่ม 1.83% เครื่องยนต์เพิ่ม 4.84% เป็น 37,150 ล้านบาท และอุปกรณ์ตกแต่งกับอะไหล่เพิ่มเล็กน้อย 0.67% เป็น 26,840 ล้านบาท

ทำไมผู้ผลิตชิ้นส่วนจึงเร่งเคลื่อนไหว

กลุ่มสมาคม 10 แห่ง รวมถึงสมาคมผู้ผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ไทย (TAPMA) และสมาคมยานยนต์ไฟฟ้าไทย มีสมาชิกรวมกว่า 1,500 ราย The Nation รายงานเมื่อ 13 พฤษภาคม 2026 ว่ากลุ่มนี้เสนอข้อเรียกร้องเร่งด่วน ได้แก่

• เก็บภาษีสรรพสามิตรถ EV นำเข้าอย่างน้อย 32% ทำให้ส่วนต่างจากรถ EV ที่ผลิตในประเทศซึ่งเสีย 2% เป็น 30 จุดเปอร์เซ็นต์
• กำหนดสัดส่วนชิ้นส่วนในประเทศไม่ต่ำกว่า 80% ของมูลค่ารถ พร้อมปรับวิธีคำนวณ
• ผู้ผลิตที่ลงทุนผลิตในไทยนำเข้ารถได้ในอัตรา 10% ตามเดิม แต่จำกัดไม่เกิน 10% ของปริมาณการผลิต

กลุ่มนี้ระบุว่าการผลิตรถในไทยมีต้นทุนสูงกว่าการนำเข้าจากจีนราว 30-40% และเรียกสถานการณ์นี้ว่าวิกฤตร้ายแรงที่สุดของอุตสาหกรรมในช่วงเปลี่ยนผ่านสู่รถยนต์ไฟฟ้า

รายงานของ The Nation เมื่อ 20 สิงหาคมชี้ว่ามีคนทำงานในภาคยานยนต์มากกว่า 800,000 คน และสินค้านำเข้าจากจีนเสียอากรขาเข้า 0% ภายใต้เขตการค้าเสรีอาเซียน-จีน

รัฐตกลงอะไรไปแล้วบ้าง

กระทรวงการคลังแจ้งเมื่อสิงหาคม ตามรายงานของ The Nation ว่าจะลดอัตราภาษีสรรพสามิตให้ผู้ผลิตที่มีโรงงานจริงในไทยและใช้วัตถุดิบกับชิ้นส่วนในประเทศ ส่วนรถนำเข้าที่ไม่มีการลงทุนในไทยยังเสียอัตราสูงกว่า

วันที่ 10 กันยายน EV Board เห็นชอบหลักการโครงสร้างภาษีแบบแบ่งขั้น และตั้งคณะอนุกรรมการด้านการผลิตยานยนต์สมัยใหม่และชิ้นส่วน โดยมีรัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรมเป็นประธาน ฐานเศรษฐกิจรายงานเมื่อ 8 ตุลาคม ว่า ครม. รับทราบหลักการแล้ว และกรมสรรพสามิตต้องไปปรับรายละเอียด รายงานเดียวกันอ้างข้อมูล ส.อ.ท. ช่วงมกราคมถึงกรกฎาคมว่ารถ EV แบตเตอรี่มีส่วนแบ่งตลาดในประเทศ 30.88% และการนำเข้ารถ EV แบตเตอรี่แตะ 63%

สำหรับผู้ผลิตชิ้นส่วน โครงสร้างนี้เอื้อต่อจุดแข็งที่ซัพพลายเออร์ไทยมีอยู่แล้ว คือสัดส่วนชิ้นส่วนที่ผลิตในประเทศ ประเด็นที่ยังไม่ชัดคือเส้นแบ่งระหว่างขั้นกลางกับขั้นต่ำสุด ซึ่งยังไม่มีแหล่งข้อมูลใดเผยแพร่ตัวเลข

วันที่ต้องจับตาคือวันที่ ครม. พิจารณาตารางอัตราภาษีของกรมสรรพสามิต

แหล่งข้อมูล

• Trading Economics: Thailand car sales soar 25.59% in August
• Thailand Business News: Chinese EV makers propel Thailand's rise as an automotive hub
• M Report: Thailand vehicle production 2026
• New Straits Times (Reuters): Thailand car production rises 6.1pct on year in July
• M Report: Thailand automotive exports 2025
• The Nation ผ่าน Asia News Network: Thai auto groups seek 32% tax on imported EVs
• The Nation ผ่าน Asia News Network: Chinese and Japanese carmakers adjust strategies
• Techsauce: EV Board เห็นชอบทิศทางภาษีใหม่
• ฐานเศรษฐกิจ: ครม. รับทราบการปรับโครงสร้างภาษีสรรพสามิตรถ EV

• WHA Corporation รายงานยอดขายที่ดิน 1,199 ไร่ในครึ่งแรกปี 2026 เทียบเป้าทั้งปี 2,500 ไร่ โอนแล้ว 505 ไร่ และมีที่ดินรอโอน (backlog) 1,464 ไร่
• บมจ.อมตะ คอร์ปอเรชั่น ขายที่ดินอุตสาหกรรม 378 ไร่ในครึ่งแรกปี 2026 หรือ 14% ของเป้า 2,800 ไร่ และมี backlog การขาย 18,400 ล้านบาท
• ผู้บริหารฝ่ายการเงินของอมตะระบุว่า 70% ถึง 90% ของลูกค้าที่อมตะกำลังเจรจาเป็นชาวจีน และจากลูกค้าศักยภาพสูง 22 ราย มีราว 6 รายเป็นดาต้าเซ็นเตอร์
• Cushman & Wakefield Thailand ระบุว่าการซื้อของนักลงทุนจีนดันราคาที่ดินในชลบุรีและระยองขึ้น 20% ถึง 30% ในสองปี และ The Nation อ้างราคาราว 9.5 ล้านบาทต่อไร่ในชลบุรี และ 7.5 ล้านบาทในระยอง
• กำไรสุทธิไตรมาส 2 ปี 2026 ของ WHA อยู่ที่ 659 ล้านบาท ลดลง 33% จากปีก่อน เพราะการโอนที่ดินลดเหลือ 208 ไร่ จาก 296 ไร่ในไตรมาส 1

WHA Corporation ขายที่ดินอุตสาหกรรม 1,199 ไร่ในครึ่งแรกปี 2026 ส่วนอมตะ คอร์ปอเรชั่นขายได้ 378 ไร่ เทียบกับเป้าทั้งปี 2,500 ไร่ และ 2,800 ไร่ตามลำดับ WHA ทำได้ใกล้ครึ่งหนึ่งของเป้าแล้ว ขณะที่อมตะทำได้ 14%

ตัวเลขของ WHA มาจากผลประกอบการไตรมาส 2 ที่แถลงเมื่อ 11 สิงหาคม ซึ่งระบุว่ามี MOU ที่ลงนามแล้ว 217 ไร่ โอนแล้ว 505 ไร่ในครึ่งปี และมี backlog 1,464 ไร่ Asia Plus Securities ประเมินมูลค่า backlog นี้เกือบ 10,000 ล้านบาท

ขายได้แล้ว แต่ยังไม่เป็นกำไร

ยอดขายกลายเป็นรายได้เมื่อโอนที่ดิน WHA โอน 208 ไร่ในไตรมาส 2 ลดจาก 296 ไร่ในไตรมาส 1 และราว 60% อยู่ในนิคม WHAIER ซึ่งมีอัตรากำไรต่ำกว่า อัตรากำไรจากการขายอสังหาฯ จึงลดเหลือ 28.6% จาก 47.6% ปีก่อน กำไรสุทธิไตรมาสนี้ 659 ล้านบาท ลดลง 33% จากปีก่อน

บริษัทคาดว่า backlog จะทยอยแปลงเป็นรายได้ในช่วงหลังของปี โดย WHA ESIE 5 นิคมขนาด 7,370 ไร่ มีกำหนดโอนที่ดินครั้งแรกในไตรมาส 3 ตามที่ WHA แถลงเมื่อ 11 สิงหาคม บริษัทยังมีแผนขายสินทรัพย์มูลค่า 3,700 ล้านบาทให้ทรัสต์อสังหาฯ สองแห่งในครึ่งปีหลัง

ไตรมาสนี้ของอมตะดูดีกว่า โดยผลประกอบการของบริษัทระบุกำไรสุทธิไตรมาส 2 ที่ 1,795 ล้านบาท เพิ่ม 565% จากการโอนที่ดิน 288 ไร่ มูลค่า 2,206 ล้านบาท แบ่งเป็นไทย 271 ไร่และเวียดนาม 17 ไร่ และกำไร 366 ล้านบาทจากการขายเงินลงทุนในบริษัทย่อยในเวียดนาม การโอนส่วนใหญ่เป็นแปลงอัตรากำไรสูงในชลบุรี

กลุ่มผู้ซื้อ

WHA ระบุดีมานด์จากกลุ่มดิจิทัลและเทคโนโลยี เซมิคอนดักเตอร์ การผลิตขั้นสูง พลังงานสะอาด และยานยนต์ แต่ไม่แยกลูกค้าตามสัญชาติ

ส่วนอมตะเปิดเผยตัวเลขแยกกลุ่มผ่านผู้บริหารฝ่ายการเงิน Dendao Komolmas โดย Kaohoon International รายงานเมื่อ 27 สิงหาคมว่า 70% ถึง 90% ของลูกค้าที่อมตะกำลังเจรจาเป็นชาวจีน จากลูกค้าศักยภาพสูง 22 ราย มีราว 6 รายเป็นดาต้าเซ็นเตอร์ และราว 4 รายเป็นอิเล็กทรอนิกส์ อมตะได้รับการสอบถามจากผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ราว 20 รายในรอบ 8 เดือน Maybank ระบุว่ายอดจองไตรมาส 2 ราว 100 ไร่ขายให้ผู้ผลิตอิเล็กทรอนิกส์รายใหญ่ของจีน และ 119 ไร่แรกของโครงการ Smart City ที่โอนแล้วได้ราคา 12 ถึง 14 ล้านบาทต่อไร่

ดีมานด์จากจีนยังดันราคาที่ดินด้วย โดย Cushman & Wakefield Thailand ระบุว่านักลงทุนจีนดันราคาที่ดินในชลบุรีและระยองขึ้น 20% ถึง 30% ในสองปี ตามที่ The Nation รายงาน รายงานเดียวกันอ้างราคาที่ดินราว 9.5 ล้านบาทต่อไร่ในชลบุรี และ 7.5 ล้านบาทในระยอง และข้อมูลของ BOI ที่ระบุว่านักลงทุนจีนยื่นขอส่งเสริม 2,449 โครงการ มูลค่า 608,700 ล้านบาท ระหว่างปี 2021 ถึงกันยายน 2025

ความเสี่ยงต่อดีลที่รออยู่

Maybank ลดประมาณการยอดขายของอมตะเหลือ 1,600 ไร่ในปี 2026 ต่ำกว่าเป้าของฝ่ายบริหารที่ 2,800 ไร่ โดยอ้างความล่าช้าในการอนุมัติการลงทุนในต่างประเทศของจีน Maybank ยังระบุว่ามีการเจรจาที่ดินกว่า 1,000 ไร่ รวมราว 300 ไร่สำหรับโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ ส่วนฝ่ายบริหารอมตะมองว่าการที่ BOI ชะลออนุมัติโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ใหม่เป็นผลดี เพราะช่วยให้นิคมจัดสรรไฟฟ้าและโครงสร้างพื้นฐานได้ชัดเจนขึ้น

The Nation ยังชี้ประเด็นเรื่องผังเมืองไว้ด้วย โดยโครงการ Hengtu Industrial Park ซึ่งไทยถือหุ้น 60% และจีน 40% มีรายงานว่ากำลังรวบรวมที่ดินในอำเภอบ่อทอง จังหวัดชลบุรี ในพื้นที่สีเหลืองอ่อนตามผังการใช้ที่ดิน EEC ปี 2019 ซึ่งกำหนดไว้สำหรับชุมชนชนบท และมีรายงานว่าใช้ชื่อ "industrial park" ซึ่งไม่ต้องขออนุมัติจากการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย รายละเอียดมาจากแหล่งข่าวที่ไม่ระบุชื่อ โดยแหล่งข่าวในกระทรวงอุตสาหกรรมระบุว่าไม่พบคำขอ และ กนอ. ก็ไม่พบบันทึกคำขอเช่นกัน

สิ่งที่ต้องดูต่อ

การโอนปลายปีจะชี้ขาดปี 2026 ของทั้งสองบริษัท backlog 1,464 ไร่ของ WHA และ 18,400 ล้านบาทของอมตะต้องแปลงเป็นรายได้ และอมตะต้องเซ็นสัญญาที่ดินกว่า 1,000 ไร่ที่ Maybank ระบุว่ากำลังเจรจา สิ่งที่ใกล้ตัวที่สุดที่ควรตรวจสอบคือการโอนที่ดินครั้งแรกของ WHA ESIE 5 ซึ่ง WHA กำหนดไว้ในไตรมาส 3 ว่าเกิดขึ้นแล้วหรือไม่

แหล่งข้อมูล

• Kaohoon International: WHA reports resilient 2Q26 earnings performance (11 สิงหาคม 2026)
• Kaohoon International: Asia Plus maintains Buy call on WHA (13 สิงหาคม 2026)
• Kaohoon International: WHA rises 2% as analyst sees optimism over increasing land transfers and data center expansion (Globlex Securities, 15 กันยายน 2026)
• ThaiPR.NET: ผลประกอบการไตรมาส 2 และครึ่งแรกปี 2026 ของ Amata (21 สิงหาคม 2026)
• Kaohoon International: AMATA soars 12% as broker ups target price on data center investment outlook (27 สิงหาคม 2026)
• Kaohoon International: AMATA to book robust profit growth in 2Q26, Maybank (22 กรกฎาคม 2026)
• The Nation: Chinese land deals in EEC expose industrial park loophole (25 มิถุนายน 2026)