ออฟฟิศกรุงเทพฯ ว่าง 21.9% หรือ 31.8% แล้วแต่เกรด
ผู้เช่าย้ายจากตึกเก่าไปตึกใหม่ ตึกใหม่เติมเต็มเร็ว ส่วนเจ้าของตึกทั้งตลาดเลือกแจกเดือนฟรีค่าเช่าแทนการลดราคา
ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์สองรายวัดอัตราว่างของออฟฟิศกรุงเทพฯ ปี 2026 แล้วได้ตัวเลขห่างกันเกือบ 10 จุด Cushman & Wakefield พบอัตราว่าง 21.9% ในออฟฟิศเกรด A ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ไตรมาส 2 ส่วน JLL พบอัตราว่าง 31.8% ในออฟฟิศระดับพรีเมียมไตรมาส 1 ซึ่งเป็นครั้งแรกที่เกิน 30% นับตั้งแต่ปี 2000
ทั้งสองตัวเลขไม่ได้ผิด เพราะนับคนละกลุ่มอาคารและคนละไตรมาส และเมื่อวางคู่กันก็เห็นตลาดที่แบ่งเป็นสองขั้ว
สาเหตุที่ตัวเลขต่างกัน
ออฟฟิศพรีเมียมที่ JLL ติดตามมีพื้นที่รวม 1.76 ล้านตารางเมตร หลัง One Bangkok Tower 5 เปิดใช้เต็มรูปแบบและเพิ่มพื้นที่ราว 99,000 ตารางเมตร ฐานที่เล็กทำให้ตึกใหญ่เพียงตึกเดียวขยับอัตราว่างได้มาก JLL ยังบันทึกการเช่าสุทธิติดลบ 2,500 ตารางเมตรในไตรมาสนั้น เพราะผู้เช่ารายใหญ่ย้ายออกจากตึกเก่า ขณะที่รายอื่นเข้าไปเช่าตึกใหม่
Cushman & Wakefield ติดตามกลุ่มที่กว้างกว่า กรุงเทพฯ มีพื้นที่สำนักงานราว 9.15 ล้านตารางเมตร อยู่ใน CBD 5.03 ล้านตารางเมตร เกรด A คิดเป็น 38% ของทั้งหมด ไตรมาส 2 ไม่มีอาคารสำนักงานใหม่เปิด อัตราว่างเกรด A ใน CBD จึงลดจาก 23.3% เหลือ 21.9% ต่ำสุดตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2023
กล่าวคือ บริษัทหนึ่งเห็นอัตราว่างกระโดดเมื่อมีตึกใหม่เปิด อีกบริษัทเห็นอัตราว่างลดในไตรมาสที่ไม่มีตึกใหม่ ทั้งสองกรณีสอดคล้องกับตลาดที่ผู้เช่ากำลังย้ายไปหาพื้นที่ใหม่
ผู้เช่าย้ายไปหาตึกที่ดีกว่า แต่มีราคาที่ต้องจ่าย
Cushman & Wakefield ระบุว่าผู้เช่าย้ายจากอาคารเก่าไปอาคารใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกดีกว่า เกรด B มีสัดส่วน 58% ของพื้นที่ทั้งเมือง และตามถ้อยคำของบริษัทคือ "กำลังหลักของตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ และเก่าแก่ที่สุด" กว่า 52% ของอาคารเกรด B มีอายุเกิน 10 ปี ขณะที่เกรด A คิดเป็น 78% ของซัพพลายใหม่ในรอบทศวรรษ
ค่าเช่าสะท้อนแรงกดดัน ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเกรด A ของ Cushman & Wakefield ทรงตัวที่ 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เจ้าของตึกเลือกให้เดือนเช่าฟรี เงินสนับสนุนการตกแต่ง และสัญญาที่ยืดหยุ่น แทนการลดราคาที่ประกาศ ส่วนค่าเช่าขั้นต้นของออฟฟิศพรีเมียมตาม JLL เพิ่ม 1.1% จากไตรมาสก่อนเป็น 1,023 บาท แต่เจ้าของตึกส่วนใหญ่ตรึงหรือลดค่าเช่า และเสนอสิทธิประโยชน์เพิ่ม
สำหรับผู้เช่า ราคาจริงจึงอยู่ที่เงื่อนไขสัญญา ไม่ใช่ค่าเช่าที่ติดป้าย สำหรับเจ้าของตึกเก่า การปรับปรุงอาคารคือต้นทุนของการรักษาผู้เช่า
พื้นที่ใหม่ยังทยอยเข้าตลาด
Cushman & Wakefield นับพื้นที่ที่จะเปิดทั่วกรุงเทพฯ ราว 616,130 ตารางเมตรระหว่างปี 2026 ถึง 2031 นำโดย CBD และย่านรอบนอกอย่างสุขุมวิทตอนปลาย บางนา-ตราด และพหลโยธิน บริษัทคาดว่าซัพพลายใหม่ที่ช้าลงจะทำให้อัตราว่างเกรด A ใน CBD ทรงตัวหรือลดลง ค่าเช่าคงที่ และแรงกดดันจะไปอยู่ที่ส่วนลดและสิทธิประโยชน์
JLL คาดว่าอัตราว่างออฟฟิศพรีเมียมจะอยู่ใกล้ 31% ในระยะสั้น และค่าเช่าพรีเมียมจะโตราว 1.5% ต่อปีภายในสิ้นปี 2026 โดยมีโครงการพรีเมียมใหม่เป็นตัวนำ ซัพพลายพรีเมียมก้อนถัดไปคือ One Bangkok Tower 2 ราว 73,000 ตารางเมตร คาดเปิดในไตรมาส 3 ปี 2026
ผู้เช่าหลักรายแรกประกาศแล้ว Sumitomo Mitsui Banking Corporation ระบุเมื่อเดือนมกราคม 2026 ว่าจะย้ายเข้า Tower 2 ในไตรมาส 4 ปี 2026 เป็นการย้ายสำนักงานในไทยครั้งแรกในรอบกว่าทศวรรษ ตามข่าวประชาสัมพันธ์ของ One Bangkok Panote Sirivadhanabhakdi ซีอีโอกลุ่ม Frasers Property เรียกการย้ายครั้งนี้ว่า "จุดเปลี่ยนสำคัญของย่านนี้"
สิ่งที่ต้องดูต่อ
รายงานไตรมาส 3 ของ JLL และ Cushman & Wakefield จะแสดงผลแรกของ Tower 2 หากอัตราว่างพรีเมียมของ JLL ยังอยู่ใกล้ 31% ขณะที่ตัวเลขเกรด A ของ Cushman & Wakefield ลดต่อ ช่องว่างนั้นยืนยันว่าดีมานด์ไหลไปที่พื้นที่ใหม่ล่าสุด เจ้าของอาคารเกรด B ควรจับตาเดือนเช่าฟรีที่ตึกข้างเคียงเสนอ เพราะแรงกดดันจะปรากฏที่นั่นก่อน
คำถามที่พบบ่อย
อัตราว่างออฟฟิศกรุงเทพฯ ปี 2026 เท่าไร?
ขึ้นกับวิธีวัด Cushman & Wakefield รายงาน 21.9% สำหรับเกรด A ใน CBD ไตรมาส 2 ปี 2026 ส่วน JLL รายงาน 31.8% สำหรับออฟฟิศพรีเมียมไตรมาส 1
ทำไมอัตราว่างสูง ทั้งที่ผู้เช่าอยากได้ตึกใหม่?
ตึกใหม่เปิดเป็นก้อนใหญ่ เช่น 99,000 ตารางเมตรของ One Bangkok Tower 5 และผู้เช่าที่ย้ายเข้าก็ทิ้งชั้นว่างไว้ในตึกเก่า
ค่าเช่าออฟฟิศกรุงเทพฯ กำลังลดลงหรือไม่?
ตามราคาที่ประกาศยังไม่ลด ค่าเช่าเสนอเกรด A ของ Cushman & Wakefield ทรงตัวที่ 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่เจ้าของตึกเสนอเดือนฟรีและเงินสนับสนุนการตกแต่ง
