คอนโดกรุงเทพฯ ค้างขาย 65,300 ยูนิต เปิดตัวใหม่ชะลอ

กรุงเทพฯ มีคอนโดค้างขายกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่าราว 3.7 แสนล้านบาท ตามตัวเลขของ Cushman & Wakefield Thailand ที่ The Nation รายงานเมื่อ 14 ตุลาคม 2026 โดยมี Surachet Kongcheep หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของบริษัทให้ความเห็น

ราว 25,700 ยูนิตสร้างเสร็จแล้วและรอผู้ซื้อมารับโอน หรือประมาณ 40% ของสต็อกที่เหลือ การถือสต็อกส่วนนี้ทำให้ผู้พัฒนามีต้นทุนทางการเงินและค่าบำรุงรักษา และรับรู้รายได้ช้าลง

สต็อกส่วนใหญ่เป็นคอนโดราคาย่อมเยา

ยูนิตราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร มีสัดส่วนราว 55% ของสต็อกค้างขายทั้งหมด หากรวมช่วงไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร สัดส่วนจะขยับเป็นราว 76% ปัญหาจึงกระจุกอยู่ในตลาดที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่เลือกซื้อ ไม่ใช่ตึกหรูระดับบน

The Nation รายงานว่า ด้วยอัตราการขายในปัจจุบัน หากไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวเลย สต็อกนี้อาจใช้เวลาระบาย 2 ถึง 3 ปี ส่วน Surachet มองว่าโจทย์จริงคือการแปลงสต็อกเป็นยอดโอน

ความท้าทายตอนนี้ไม่ใช่แค่การสร้างโครงการใหม่ แต่คือการเปลี่ยนสต็อกที่มีอยู่ให้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมกับสร้างสมดุลระหว่างการขายสินทรัพย์ปัจจุบันกับการลงทุนในอนาคต

รายงานของ The Nation เมื่อเดือนพฤษภาคม 2026 ที่ว่าด้วยวาระของสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ว่าการขายช้ากว่านั้น โดยระบุว่าระยะเวลาขายเฉลี่ยยืดจาก 2 ถึง 3 ปีเป็น 5 ถึง 6 ปี ตัวเลขสองชุดนี้วัดคนละเรื่อง ชุดหนึ่งบอกว่าสต็อกปัจจุบันใช้เวลาระบายหมดเท่าไร อีกชุดบอกว่าโครงการหนึ่งต้องขายนานเท่าไรจึงหมด แต่ชี้ไปทางเดียวกัน

เปิดตัวน้อยลงและราคาต่ำลง

รายงานฉบับเดียวกันระบุว่ายอดเปิดตัวปี 2026 จะอยู่ที่ราว 17,000 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 20 ปี ตัวเลขของ Cushman & Wakefield ใกล้เคียงกัน โดย 9 เดือนแรกมี 14,377 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% จากปีก่อน เป็นผลจากไตรมาส 3 ที่เปิดตัว 4,876 ยูนิต และคาดทั้งปี 16,000 ถึง 17,000 ยูนิต ผู้พัฒนาบางรายเลื่อนเปิดตัวช่วงปลายเดือนกันยายนเพราะน้ำท่วม บางรายเปิดตัวแบบซอฟต์ลอนช์ให้ลูกค้าบางกลุ่มจองก่อน แล้วค่อยเปิดอย่างเป็นทางการในไตรมาส 4

สินค้าที่เปิดตัวเปลี่ยนไปด้วย โดย Knight Frank นับยอดเปิดตัวไตรมาส 1 ปี 2026 ได้ราว 6,174 ยูนิต เป็นโซนชานเมืองชั้นใน 58% ชานเมือง 42% และไม่มีโครงการใหม่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เลย กว่า 68% มีราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร และส่วนใหญ่ราคาขายอยู่ที่ 1.5 ถึง 3 ล้านบาท

ยอดขายตามไม่ทัน อัตราขายของโครงการเปิดใหม่ไตรมาส 1 อยู่ที่ 24.3% ลดจาก 43.8% ในไตรมาสก่อนหน้า Potjaman Vorakitpokathorn พาร์ตเนอร์และหัวหน้าฝ่ายการตลาดโครงการของ Knight Frank Thailand ให้ความเห็นว่าผู้ซื้อ "เลือกมากขึ้นและระมัดระวังมากขึ้น"

ดีมานด์หายไป ทั้งคนไทยและจีน

ผู้ซื้อที่ควรมาเติมช่องว่างนี้ยังไม่กลับมา ผู้ซื้อในประเทศกำลังซื้ออ่อนและกู้ไม่ผ่าน รายงานเดือนพฤษภาคมระบุว่าอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านอยู่ที่ 40% ถึง 50% ส่วนผู้ซื้อจีนก็ถอยเช่นกัน Cushman & Wakefield ระบุว่านักท่องเที่ยวจีนลดลง 33.6% ในปี 2025 และการโอนคอนโดให้ผู้ซื้อจีนลดลง 13% ชาวต่างชาติรวมกันมีสัดส่วนราว 18% ถึง 20% ของตลาดตามรายงานฉบับเดียวกัน ซึ่งไม่พอชดเชยความอ่อนแอของดีมานด์ในประเทศ

ต้นทุนทำให้การลดราคาทำได้ยากขึ้น รายงานระบุว่าต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นราว 10% ถึง 20% โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็ก และสต็อกค้างขายของผู้พัฒนาถูกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา "อื่น ๆ" ซึ่งภาคเอกชนอยากให้แก้ไข ผู้พัฒนาบางรายที่ขายยูนิตราคาถูกจึงให้ลูกค้าเช่าอยู่ก่อนซื้อ

สิ่งที่ต้องดูต่อ

ยอดเปิดตัวไตรมาส 4 คือบททดสอบถัดไป หากโครงการที่เปิดแบบซอฟต์ลอนช์แปลงยอดจองเป็นสัญญาซื้อขายได้สูงกว่า 24.3% ของไตรมาส 1 ของ Knight Frank อย่างชัดเจน สต็อกจึงจะเริ่มลดลง หากไม่เป็นเช่นนั้น คาดว่าจะมีการเลื่อนเปิดตัวและโปรโมชันเช่าก่อนซื้อเพิ่มอีก มาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีผลถึง 30 มิถุนายน 2027 ครอบคลุมยูนิตจำนวนมากในรายการค้างขายนี้

คำถามที่พบบ่อย

กรุงเทพฯ มีคอนโดค้างขายกี่ยูนิต?

Cushman & Wakefield Thailand นับได้กว่า 65,300 ยูนิต มูลค่าราว 3.7 แสนล้านบาท ณ ตัวเลขเดือนตุลาคม 2026 ในจำนวนนี้ราว 25,700 ยูนิตสร้างเสร็จแล้ว

ต้องใช้เวลาขายนานแค่ไหน?

รายงานของ The Nation เดือนตุลาคมระบุว่า 2 ถึง 3 ปี ตามจังหวะขายปัจจุบัน หากไม่มีโครงการใหม่เปิดตัว ส่วนรายงานเดือนพฤษภาคมระบุว่าระยะเวลาขายโดยทั่วไปยืดเป็น 5 ถึง 6 ปีแล้ว

ผู้พัฒนายังเปิดตัวคอนโดใหม่อยู่หรือไม่?

ยังเปิดอยู่ แต่น้อยลง The Nation รายงานเมื่อเดือนพฤษภาคมว่าปี 2026 จะมีราว 17,000 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 20 ปี และส่วนใหญ่เป็นสินค้าราคาที่คนทั่วไปซื้อได้

แหล่งข้อมูล

• The Nation: Bangkok condos squeezed by floods, weak demand and 65,300-unit glut (14 ตุลาคม 2026)
• The Nation: Thai condo launches set for 20-year low as costs, demand and credit bite (5 พฤษภาคม 2026)
• Real Estate Asia: Bangkok condo launches shift to affordable segments as CBD sees no new supply (Knight Frank ไตรมาส 1 ปี 2026)
• The Nation: Thailand cuts property transfer and mortgage registration fees (2 กรกฎาคม 2026)

แชร์LINEFacebookXLinkedIn

คอนโดกรุงเทพฯซัพพลายค้างขายเปิดตัวคอนโดสมาคมอาคารชุดไทย