ลดค่าโอนและ LTV 100% ช่วยผู้ซื้อบ้านได้เพียงบางกลุ่ม

ผู้ซื้อคอนโดมูลค่าประเมิน 5 ล้านบาท ที่กู้ 4 ล้านบาท ตามปกติต้องจ่ายค่าโอน 100,000 บาท และค่าจดจำนอง 40,000 บาท แต่ตามอัตราที่ใช้อยู่ตอนนี้ ค่าธรรมเนียมสองรายการเหลือรวม 900 บาท

อัตราเหล่านี้มาจากสรุปของ Tilleke & Gibbins เรื่องประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับ ค่าโอนลดจาก 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน ค่าจดจำนองลดจาก 1% เหลือ 0.01% ของวงเงินกู้ ส่วนตัวอย่างข้างต้นเป็นการคำนวณของกองบรรณาธิการ

ลดค่าธรรมเนียม แต่จำกัดกลุ่มผู้ใช้สิทธิโดยตั้งใจ

ครม. อนุมัติการต่ออายุเมื่อ 30 มิถุนายน 2026 ตามที่ Reuters รายงาน และราชกิจจานุเบกษาประกาศในวันถัดมา อัตราลดนี้ใช้ถึง 30 มิถุนายน 2027

เงื่อนไขค่อนข้างเข้ม ตามรายงานของ The Nation ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ราคาขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทอย่างละรายการ ค่าจดจำนองอัตราต่ำใช้ได้เมื่อจดจำนองพร้อมการโอนเท่านั้น ประเภททรัพย์ที่เข้าเกณฑ์คือบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดินที่ขายพร้อมอาคาร และห้องชุด นิติบุคคลและชาวต่างชาติไม่เข้าเกณฑ์ ทั้งที่ชาวต่างชาติมีสัดส่วนราว 18% ถึง 20% ของตลาดตามรายงานของ The Nation เมื่อเดือนพฤษภาคม 2026

ธปท. ผ่อนเพดานสินเชื่อแล้ว แต่ธนาคารยังประเมินเหมือนเดิม

ร่างประกาศ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เมื่อ 7 พฤษภาคม 2026 ต่ออายุการผ่อนเกณฑ์ LTV ชั่วคราวอีก 1 ปี สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำสัญญาระหว่าง 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027

เพดานอยู่ที่ 100% ใน 2 กรณี คือหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาที่สองเป็นต้นไป และหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญาแรก ถ้าอ่านตามตัวอักษร กลุ่มแรกคือคนที่ซื้อบ้านหลังที่สองก่อนปิดหนี้หลังแรก กลุ่มหลังคือผู้ซื้อบ้านราคาสูง Thairath อธิบายกลุ่มต่ำกว่า 10 ล้านบาทว่าเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งต่างจากการตีความของ The Nation ที่บทความนี้ยึดตาม ตัวอย่างของ Thairath คือ บ้านราคา 3 ล้านบาท หาก LTV 90% ต้องวางดาวน์ 300,000 บาท แต่หากเป็น 100% ก็ไม่ต้องวางดาวน์ก้อนใหญ่

ธปท. ให้เหตุผลว่าตลาดยังชะลอและซัพพลายค้างขายสูง และคาดว่าความเสี่ยงเพิ่มไม่มากเพราะสถาบันการเงินยังระมัดระวัง

ข้อควรระวังคือ กองบรรณาธิการยังไม่พบประกาศฉบับสุดท้ายของ ธปท. เงื่อนไขข้างต้นมาจากร่างเดือนพฤษภาคม ส่วนบันทึกของ CBRE Thailand ลงวันที่ 31 สิงหาคม ระบุว่าเพดาน 100% ใช้อยู่ 1 ปี แต่ผูกกับเพดานราคา 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นเงื่อนไขของมาตรการลดค่าธรรมเนียม ผู้ซื้อควรสอบถามธนาคารก่อนตัดสินใจ

ปัญหาอยู่ที่การปฏิเสธสินเชื่อมากกว่ากติกา

ต้นทุนแรกเข้าที่ถูกลงไม่ช่วยผู้ซื้อที่ธนาคารปฏิเสธ รายงานของ The Nation เมื่อเดือนพฤษภาคม 2026 เรื่องวาระของสมาคมอาคารชุดไทย ระบุอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่ 40% ถึง 50% ภาคเอกชนจึงเสนอสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ การรวมหนี้ และการผ่อนเกณฑ์ LTV ขณะที่ผู้พัฒนาบางรายเปิดขายแบบเช่าก่อนซื้อ

CBRE ให้ความเห็นไปในทิศทางเดียวกัน การอนุมัติสินเชื่อยังขึ้นกับความสามารถชำระหนี้และประวัติเครดิตของผู้กู้ Roongrat Veeraparkkaroon กรรมการผู้จัดการ CBRE Thailand ระบุว่ามาตรการทั้งสองเป็น "แรงผลักดันที่ชัดเจน" ให้ตลาด

ใครได้ประโยชน์

ผู้พัฒนาที่มีสต็อกสร้างเสร็จแล้วมีโอกาสได้ประโยชน์ Cushman & Wakefield Thailand ระบุว่าราว 55% ของคอนโดค้างขายในกรุงเทพฯ ราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร และราว 25,700 ยูนิตสร้างเสร็จแล้ว CBRE คาดว่ามาตรการจะเร่งยอดขายโครงการพร้อมอยู่

ผู้ซื้อที่มีรายได้ประจำและผ่านการประเมินของธนาคารได้ประโยชน์รองลงมา CBRE แนะนำผู้ที่รายได้ไม่สม่ำเสมอ เช่น ฟรีแลนซ์ ให้สะสมเงินออมและจัดการหนี้ก่อน

มาตรการทั้งสองสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2027 หากไม่มีการต่ออายุ ระหว่างนี้ควรจับตาสัดส่วนคำขอที่ธนาคารอนุมัติ ถ้าอัตราปฏิเสธ 40% ถึง 50% ไม่ขยับ ประโยชน์ก็จะตกกับผู้ซื้อที่กู้ผ่านอยู่แล้ว

คำถามที่พบบ่อย

ใครใช้สิทธิ์ลดค่าโอนและค่าจดจำนอง 0.01% ได้บ้าง?

บุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ หรือห้องชุด โดยราคาขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทอย่างละรายการ มาตรการใช้ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027

LTV 100% คืออะไร?

ธนาคารปล่อยกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน ผู้ซื้อจึงไม่ต้องวางเงินดาวน์ ตามร่างของ ธปท. ใช้กับหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาที่สอง และตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญาแรก

ธนาคารจะปฏิเสธสินเชื่อน้อยลงหรือไม่?

ไม่ได้เกิดจากมาตรการเหล่านี้ ธนาคารยังตรวจรายได้และภาระหนี้เดิม และรายงานของ The Nation เมื่อเดือนพฤษภาคม 2026 ระบุอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่ 40% ถึง 50%

แหล่งข้อมูล

• Tilleke & Gibbins: Thailand extends reduced property transfer and mortgage registration fees
• Reuters ผ่าน NST: Thailand extends property fee cuts to support sector (30 มิถุนายน 2026)
• The Nation: Thailand cuts property transfer and mortgage registration fees (2 กรกฎาคม 2026)
• The Nation: BOT prepares draft to extend Thailand's housing LTV easing by one year (7 พฤษภาคม 2026)
• Thairath: Bank of Thailand LTV draft (12 พฤษภาคม 2026)
• CBRE Thailand ผ่าน AustCham Thailand: 100% LTV and extended property fee cuts (31 สิงหาคม 2026)
• The Nation: Thai condo launches set for 20-year low as costs, demand and credit bite (5 พฤษภาคม 2026)
• The Nation: Bangkok condos squeezed by floods, weak demand and 65,300-unit glut (14 ตุลาคม 2026)

แชร์LINEFacebookXLinkedIn

สินเชื่อบ้านLTVค่าโอนอัตราปฏิเสธสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์